Meublé de tourisme 2026 : le micro-BIC à 30 % décrypté

Ce que la loi Le Meur change pour le micro-BIC

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur ou loi "anti-Airbnb", a profondément revu la fiscalité des meublés de tourisme au régime micro-BIC. Jusqu'aux revenus 2024, un meublé de tourisme non classé bénéficiait d'un abattement forfaitaire de 50 % sur ses recettes, avec un plafond de 77 700 euros. Depuis, l'abattement est tombé à 30 % et le plafond à 15 000 euros de recettes annuelles.

Concrètement, l'abattement forfaitaire correspond aux charges que l'administration considère couvertes sans justificatif. Plus il est élevé, moins votre bénéfice imposable est important. Passer de 50 % à 30 % signifie qu'une part bien plus grande de vos loyers entre dans votre revenu imposable, donc dans votre tranche marginale et vos prélèvements sociaux.

Calendrier important : ces nouvelles règles s'appliquent aux revenus perçus à compter de 2025, c'est-à-dire à la déclaration faite au printemps 2026. Si vous louez en courte durée, c'est donc maintenant, sur votre déclaration en cours, que l'impact se matérialise pour la première fois.

Classé ou non classé : deux régimes désormais très éloignés

La loi Le Meur creuse l'écart entre meublés classés et non classés. Le classement Atout France (de 1 à 5 étoiles) devient le principal levier fiscal pour conserver un abattement correct.

Lecture du tableau : un meublé de tourisme non classé est désormais le moins bien traité des trois. Non seulement son abattement est le plus faible (30 %), mais son plafond de recettes (15 000 euros) est cinq fois inférieur à celui d'un bien classé. Au-delà de ce seuil, le régime réel s'impose de toute façon.

Combien ça coûte : un exemple chiffré

Prenons un studio loué en courte durée qui génère 14 000 euros de recettes annuelles, détenu par un propriétaire imposé dans la tranche à 30 %, avec 17,2 % de prélèvements sociaux (soit 47,2 % de taux global sur le bénéfice imposable).

Sur ce seul exemple, le passage de 50 % à 30 % d'abattement représente environ 1 300 euros d'impôt en plus chaque année, sans que les loyers aient bougé d'un euro. L'ordre de grandeur varie selon votre tranche marginale, mais la mécanique est la même pour tous : plus vos recettes sont élevées, plus la perte d'abattement pèse.

Note de méthode : ce calcul est une illustration. Votre situation réelle dépend de votre tranche marginale d'imposition, de vos autres revenus et de l'existence éventuelle de charges réelles déductibles au régime réel. À simuler avant toute décision.

Se faire classer pour conserver 50 % d'abattement

Pour un loueur de courte durée qui reste au micro-BIC, le classement Atout France est souvent le réflexe le plus rentable. Il fait remonter l'abattement de 30 % à 50 % et relève le plafond de 15 000 à 77 700 euros de recettes.

La procédure passe par un organisme accrédité qui visite le logement et attribue un nombre d'étoiles selon une grille de critères (équipements, surface, services). Le classement est valable cinq ans.

Le coût d'un classement se situe en pratique autour de 300 à 500 euros selon l'organisme et le type de bien. Rapporté à l'écart d'abattement, l'opération est souvent amortie en quelques mois pour un loueur générant plus de 15 000 euros de recettes. Ces montants sont des ordres de grandeur indicatifs, à vérifier auprès d'un organisme accrédité.

Quand basculer au régime réel devient plus malin

L'autre réponse au durcissement du micro-BIC, c'est le régime réel. Contrairement à l'abattement forfaitaire, le réel permet de déduire vos charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance, frais de gestion, taxe foncière) et surtout d'amortir le bien et le mobilier.

La bascule devient intéressante dès que vos charges réelles plus l'amortissement dépassent l'abattement de 30 %. Pour un bien récemment acheté, encore en cours de remboursement et meublé à neuf, c'est très souvent le cas : l'amortissement seul efface fréquemment la totalité du bénéfice imposable.

Attention toutefois : depuis 2025, les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le réel reste très efficace pendant la phase de location, mais doit s'intégrer dans une stratégie de sortie pensée à l'avance.

Ce qu'il faut faire en 2026

1. Vérifier votre classement : si votre bien n'est pas classé et génère plus de 15 000 euros de recettes, lancer une demande de classement Atout France est souvent la première action rentable.
2. Comparer micro-BIC à 30 % et régime réel : dès que vous avez un crédit, des charges et du mobilier récent, le réel est probablement plus avantageux. À simuler chiffre en main.
3. Anticiper la revente : si vous optez pour le réel, intégrer dès maintenant la réintégration des amortissements dans votre calcul de rentabilité de sortie.
4. Regarder la longue durée : dans certaines villes qui encadrent les meublés de tourisme, la location meublée classique (50 % d'abattement, plafond 77 700 euros) peut redevenir compétitive une fois la fiscalité courte durée durcie.

Questions fréquentes