L'amortissement est l'arme fiscale la plus puissante du LMNP au régime réel. Méthode par composants, durées 2026, deux cas pratiques chiffrés et checklist avant achat — la référence pratique pour calculer correctement.
L'amortissement est l'arme fiscale la plus puissante du statut LMNP au régime réel. Pour un appartement à 200 000 €, il permet de déduire chaque année 7 900 € à 8 500 € sans débourser un euro supplémentaire. Comparé au micro-BIC (abattement fixe de 50 %), le régime réel avec amortissement peut faire gagner 2 000 € à 5 000 € net d'impôt par an selon votre tranche.
Et depuis le 15 février 2025, la donne a changé : les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Ce n'est pas une raison pour les abandonner — mais c'est une raison pour les comprendre.
L'amortissement, c'est la constatation comptable de la perte de valeur d'un bien au fil du temps. Vous ne payez pas l'amortissement : c'est une écriture comptable qui réduit votre base imposable sans sortie de trésorerie réelle. C'est ce qui rend le mécanisme particulièrement puissant.
Différence avec les charges déductibles (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière…) : les charges sont des dépenses réelles que vous avez réellement payées. L'amortissement est une estimation de la dépréciation, enregistrée comptablement. Vous n'avez pas à sortir l'argent — il est déduit fiscalement sur le papier.
Le micro-BIC vous donne un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés) appliqué sur vos recettes. Vous ne pouvez pas déduire l'amortissement dans ce régime — il est « inclus » dans l'abattement. Le régime réel vous permet de déduire l'intégralité de vos charges réelles ET d'amortir le bien.
Si vos charges réelles (hors amortissement) dépassent déjà 50 % de vos loyers, le régime réel est probablement plus intéressant. Et si vous ajoutez l'amortissement, vous pouvez souvent tomber à zéro euro d'impôt sur vos loyers, parfois pendant 15 à 25 ans.
C'est la règle de base. Le terrain conserve sa valeur — il ne se déprécie pas avec le temps. En LMNP, seule la partie construction du prix d'acquisition est amortissable. En pratique, on estime la quote-part terrain entre 15 % et 30 % du prix d'acquisition, selon la localisation :
Cette quote-part est déduite du prix d'acquisition avant de calculer l'amortissement. Plus la part terrain est haute, plus votre base amortissable est basse — et plus votre amortissement annuel diminue.
Les frais d'acquisition (frais de notaire, frais d'agence à votre charge) peuvent aussi être amortis ou déduits immédiatement — nous y revenons dans le cas pratique.
Votre appartement n'est pas un bloc homogène. La toiture ne s'use pas comme le gros œuvre, et l'électrique ne se déprécie pas comme les aménagements intérieurs. L'administration fiscale (BOFiP, art. 39 C du CGI) admet la décomposition par composants pour refléter cette réalité.
Chaque composant a une valeur (en % de la base bâti hors terrain), une durée d'amortissement, un taux linéaire (= 100 / durée) et une annuité (= valeur × taux).
Les % composants sont calculés sur le prix hors terrain et hors toiture (la somme des 4 premiers = 100 %). La toiture suit un forfait légal spécifique : en copropriété, divisé par le nombre d'étages de l'immeuble (toiture partagée entre copropriétaires).
Le mobilier fait l'objet d'un inventaire séparé, amorti sur 5 à 10 ans (en pratique, 7 ans pour la plupart des investisseurs).
Pour un bien qui n'est pas neuf, on applique un coefficient multiplicateur à la durée de chaque composant :
Un appartement haussmannien en état moyen voit son gros œuvre amorti sur 40 ans au lieu de 80 — le taux passe de 1,25 % à 2,5 %. L'amortissement est accéléré, et vous déduisez davantage chaque année pendant les premières décennies.
Pour chaque composant : Base composant = Prix d'acquisition × % composant Annuité = Base composant / Durée d'amortissement Bâti hors toiture : prix - quote-part terrain, puis ventilation % Toiture : (200 € × surface habitable) ÷ nombre d'étages Mobilier : valeur inventaire / 7 ans (en pratique)
Avec le micro-BIC (abattement 50 %), le résultat taxable aurait été de 4 800 €. Au régime réel avec amortissement, vous êtes à 0 € — soit une économie d'impôt de 1 440 € à 2 160 € par an selon votre tranche marginale (30 % ou 45 %).
Le déficit annuel de 994 € (10 594 − 9 600) est reportable indéfiniment sur vos bénéfices LMNP futurs. Si vous achetez un deuxième bien, ce déficit viendra en déduction des loyers du nouveau bien.
Pour un bien ancien à Bordeaux à 180 000 €, les frais de notaire s'élèvent à environ 13 500 € (7,5 % du prix, taxes + honoraires).
Pour un investisseur en phase de démarrage avec un premier bien, la déduction immédiate est généralement recommandée.
Avec le micro-BIC, le résultat taxable aurait été de 4 500 € (9 000 × 50 %). Au régime réel, vous êtes à 0 €. Économie d'impôt : 1 350 € à 2 025 €/an (tranches 30 % ou 41 %). Le déficit de 2 556 € est reportable indéfiniment, mais ne s'impute pas sur votre salaire (contrairement au déficit foncier en location nue).
Le choix d'une quote-part terrain à 30 % pour Paris (contre 15 % pour Bordeaux) réduit la base amortissable à 175 000 € au lieu de 200 250 € (si terrain à 20 %). Sur 25 ans, cela représente une différence cumulée d'amortissement de 20 000 € à 40 000 € selon l'évolution de votre base taxable.
Autrement dit, à Paris, vous payez le prix du foncier cher, et une part significative de votre investissement n'est jamais amortissable. C'est une réalité que les calculateurs simplifiés ne montrent pas toujours — et qui explique pourquoi le rendement net-net parisien est structurellement plus bas que celui de Bordeaux ou Nantes sur ce type de produit.
Pour autant, l'amortissement reste très efficace : sur ce studio parisien à 250 000 €, vous annulez l'impôt sur 9 000 € de loyers. Sans lui, vous auriez ~2 000 € d'impôt à payer chaque année.
Appliquez ces calculs à votre projet réel en 2 minutes
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value brute imposable.
La plus-value imposable passe de 80 000 € à 170 000 € — soit un doublement. La réforme ne remet pas en cause l'intérêt du LMNP : elle change la stratégie de sortie.
Pour un investisseur LMNP qui prévoit de revendre avant 22 ans : maximisez les reports d'amortissements plutôt que de les « manger » chaque année si votre stratégie de sortie est à moyen terme ; anticipez la fiscalité de sortie dans votre calcul de TRI ; envisagez la durée de détention comme un paramètre d'optimisation, pas comme une contrainte.
C'est l'erreur la plus fréquente. Beaucoup d'investisseurs amortissent le prix total du bien, terrain inclus. Or le terrain n'est jamais amortissable. Pour un appartement parisien à 250 000 €, ne pas exclure les 75 000 € de terrain reviendrait à surestimer votre base amortissable — ce qui attirerait l'attention en cas de contrôle fiscal.
Solution : définissez votre quote-part terrain dès l'acquisition, conservez la méthode utilisée, et soyez cohérent d'année en année. Une quote-part terrain à 20-30 % est acceptée par l'administration si elle est cohérente avec le marché local.
Le mobilier représente 3 000 € à 10 000 € selon le standing du bien — et s'amortit sur 5 à 10 ans. L'oublier, c'est abandonner 400 € à 1 400 € de déduction annuelle.
Solution : faites un inventaire précis à l'acquisition (factures, photos). La durée recommandée pour un mobilier standard en location meublée est de 7 ans, soit un taux linéaire de 14,29 %.
L'amortissement n'est pas de l'argent que vous recevez. C'est une déduction fiscale. Vous ne « gagnez » pas 8 000 € par an de plus — vous ne payez pas d'impôt sur 8 000 € de loyers. Le cash-flow réel du bien dépend du financement, des charges, et du loyer.
Un bien LMNP avec amortissement peut avoir un cash-flow mensuel négatif (souvent le cas en centres urbains avec financement à 80-90 %). Ce n'est pas un échec — c'est la norme. La valeur est dans l'économie d'impôt, qui peut représenter 1 000 € à 3 000 € par an selon la tranche.
L'amortissement par composants est une technique spécifique au LMNP au régime réel. Un expert-comptable qui ne traite pas régulièrement de LMNP peut ventiler incorrectement les composants, appliquer des durées standards sans cohérence, ou omettre le mobilier.
Solution : privilégiez un cabinet spécialisé en location meublée. Le surcoût (~200-400 €/an vs un comptable généraliste) est presque toujours rentabilisé par une optimisation correcte des amortissements.
Les frais de notaire (~7-8 % du prix dans l'ancien) sont souvent oubliés par les investisseurs novices. En micro-BIC, ils sont engloutis dans l'abattement. En régime réel, vous pouvez les déduire immédiatement en charge ou les immobiliser et les amortir.
Solution : déclarez-les en charge la première année si vous êtes en déficit LMNP (cas de la grande majorité des primo-investisseurs). Vous récupérez ~20-40 % de ces frais en économie d'impôt selon votre tranche.
Avant de signer l'acte de vente, vérifiez ces 7 points :
L'amortissement LMNP est puissant mais technique. Une bonne ventilation par composant et une stratégie de sortie alignée avec la réforme 2025 peuvent faire 30 à 40 % de différence sur le rendement net-net de votre investissement sur 20 ans.
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