La loi de finances 2026 a été publiée fin décembre 2025. Entre durcissement de l'amortissement LMNP, disparition du Pinel et hausse des droits de mutation, le paysage fiscal a évolué. Voici ce qu'il faut retenir.
Le Pinel a été officiellement arrêté le 31 décembre 2024. Les investisseurs qui ont signé avant cette date conservent leurs avantages fiscaux (12 à 21% de réduction d'impôt selon la durée), mais aucun nouveau bien ne peut bénéficier du dispositif depuis 2025. Aucun successeur n'a été mis en place : le gouvernement mise désormais sur le LMNP et le statut de bailleur privé comme moteurs de l'offre locative.
C'est LA mesure phare de la loi de finances 2025, qui s'applique pleinement en 2026. Désormais, l'amortissement pratiqué en LMNP réel est réintégré dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Concrètement : ce qui a été amorti pendant la détention vient réduire le prix d'achat fiscal, donc augmente la plus-value taxable.
Exemple : bien acheté 200 000 euros, amorti à hauteur de 60 000 euros sur 12 ans, revendu 240 000 euros. Avant 2025 : plus-value de 40 000 euros. Depuis 2025 : plus-value de 100 000 euros (240 - (200 - 60)), soit 2,5 fois plus. L'impact peut représenter 15 000 à 25 000 euros d'impôt supplémentaire pour un investissement classique.
« Cette mesure aligne le LMNP sur le régime réel foncier, supprimant un angle mort fiscal qui coûtait environ 400 millions d'euros par an à l'État. »
Source : Direction générale du Trésor, novembre 2024
Le LMNP reste attractif sur la durée de détention (pas d'impôt sur les loyers ou presque) mais devient moins intéressant à la revente. Les investisseurs qui visent une sortie dans moins de 15 ans doivent revoir leur modèle.
Face à la chute des recettes, les départements ont été autorisés à augmenter temporairement les droits de mutation de 0,5 point pendant 3 ans. 82 départements sur 96 ont voté cette hausse en début 2025. Résultat : les frais de notaire passent de 7,5% à environ 8% dans l'ancien. Sur un bien de 200 000 euros, c'est 1 000 euros de plus à payer au notaire.
Rappel utile : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location (nouveaux baux). Les F suivront au 1er janvier 2028. Si vous détenez un bien F, 2026 est l'année pour lancer les travaux. MaPrimeRénov' reste éligible avec des plafonds revalorisés.
À noter : la loi de finances 2026 a étendu le déficit foncier majoré à 21 400 euros pour les travaux de rénovation énergétique jusqu'au 31 décembre 2027. Un levier fiscal utile pour amortir le coût des travaux.
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