LMNP 2026 : l'amortissement après la réforme, mode d'emploi

Rappel : comment fonctionnait l'amortissement avant 2025

Le LMNP réel permet d'amortir fiscalement le bien (hors terrain) et les meubles. Concrètement, chaque année, une fraction de la valeur du bien est déduite des loyers imposables. Sur un bien acheté 200 000 euros avec 30% de terrain, l'amortissement annuel s'élève à environ 5 600 euros pendant 25 ans.

Avant 2025, cet amortissement n'avait pas de contrepartie fiscale à la revente. Le prix d'achat fiscal restait le prix payé initialement, et la plus-value se calculait classiquement. C'est ce double avantage (défiscalisation pendant la détention + fiscalité douce à la revente) qui avait fait du LMNP le régime chouchou des investisseurs depuis 2010.

Ce qui change depuis 2025 : l'amortissement réintégré

La loi de finances 2025 aligne le LMNP sur le régime réel foncier : l'amortissement pratiqué pendant la détention vient réduire le prix d'achat fiscal du bien. À la revente, la plus-value est donc calculée sur : (Prix de revente) - (Prix d'achat - Amortissements cumulés).

« La réforme rééquilibre le régime mais ne le rend pas défavorable : sur une détention de 20 ans et plus, l'avantage LMNP reste significatif grâce aux abattements pour durée de détention. »

Source : Fidroit, étude LMNP mars 2026

Les 4 stratégies qui fonctionnent encore en 2026

1. Détention longue (20 ans et plus) : les abattements pour durée de détention (exonération totale à 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS) effacent une large partie de l'impact.
2. Transmission aux enfants plutôt que revente : la donation purge la plus-value latente, et les enfants repartent sur une base neutre.
3. Cession de la résidence principale au même moment : la plus-value de la résidence principale est exonérée, ce qui permet d'absorber une partie de la fiscalité.
4. Passage en SCI à l'IS : plus complexe mais permet de décorréler amortissement et fiscalité personnelle. Intéressant pour les investisseurs qui détiennent plus de 3 biens.

Les 3 pièges à éviter

• Sur-amortir en début de détention : tentant mais contre-productif, puisque la réintégration est pleine à la revente. Un amortissement linéaire classique reste optimal.
• Viser une revente à 10-15 ans : c'est la zone où la réforme coûte le plus cher. Mieux vaut allonger ou au contraire raccourcir à moins de 5 ans.
• Négliger la valeur du terrain : surtout dans les métropoles, le terrain peut représenter 35 à 45% du prix. Il n'est pas amortissable, donc une bonne évaluation protège contre les redressements.

Le micro-BIC devient-il plus intéressant ?

Paradoxalement, oui dans certains cas. Pour un bien à faibles charges (pas ou peu de travaux, crédit terminé) et détention courte (moins de 10 ans), le micro-BIC avec son abattement de 50% sur les loyers peut rivaliser avec le réel, sans le risque de réintégration. À simuler systématiquement avant de trancher.

Attention : le plafond du micro-BIC est passé à 77 700 euros de loyers annuels en 2025 (meublé classique). Au-delà, le réel s'impose de toute façon.

Questions fréquentes