Amortissement LMNP : comment calculer et optimiser vos déductions en 2026

Qu'est-ce que l'amortissement LMNP ?

L'amortissement est l'arme fiscale la plus puissante du statut LMNP au régime réel. Pour un appartement à 200 000 €, il permet de déduire chaque année 7 900 € à 8 500 € sans débourser un euro supplémentaire. Comparé au micro-BIC (abattement fixe de 50 %), le régime réel avec amortissement peut faire gagner 2 000 € à 5 000 € net d'impôt par an selon votre tranche.

Et depuis le 15 février 2025, la donne a changé : les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Ce n'est pas une raison pour les abandonner — mais c'est une raison pour les comprendre.

Amortissement comptable vs charges déductibles

L'amortissement, c'est la constatation comptable de la perte de valeur d'un bien au fil du temps. Vous ne payez pas l'amortissement : c'est une écriture comptable qui réduit votre base imposable sans sortie de trésorerie réelle. C'est ce qui rend le mécanisme particulièrement puissant.

Différence avec les charges déductibles (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière…) : les charges sont des dépenses réelles que vous avez réellement payées. L'amortissement est une estimation de la dépréciation, enregistrée comptablement. Vous n'avez pas à sortir l'argent — il est déduit fiscalement sur le papier.

Pourquoi le régime réel est nécessaire

Le micro-BIC vous donne un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés) appliqué sur vos recettes. Vous ne pouvez pas déduire l'amortissement dans ce régime — il est « inclus » dans l'abattement. Le régime réel vous permet de déduire l'intégralité de vos charges réelles ET d'amortir le bien.

Si vos charges réelles (hors amortissement) dépassent déjà 50 % de vos loyers, le régime réel est probablement plus intéressant. Et si vous ajoutez l'amortissement, vous pouvez souvent tomber à zéro euro d'impôt sur vos loyers, parfois pendant 15 à 25 ans.

Le terrain n'est jamais amortissable

C'est la règle de base. Le terrain conserve sa valeur — il ne se déprécie pas avec le temps. En LMNP, seule la partie construction du prix d'acquisition est amortissable. En pratique, on estime la quote-part terrain entre 15 % et 30 % du prix d'acquisition, selon la localisation :

• Province (Bordeaux, Lyon, Nantes) : ~15-20 % pour le terrain
• Paris (marché très cher) : ~30 % pour le terrain
• Grandes métropoles : 20-25 % selon le quartier

Cette quote-part est déduite du prix d'acquisition avant de calculer l'amortissement. Plus la part terrain est haute, plus votre base amortissable est basse — et plus votre amortissement annuel diminue.

Les deux types d'amortissements en LMNP

• Amortissement du bien immobilier : bâti (construction), calculé par composants
• Amortissement du mobilier : inventaire séparé, durée 5 à 10 ans, taux plus élevés

Les frais d'acquisition (frais de notaire, frais d'agence à votre charge) peuvent aussi être amortis ou déduits immédiatement — nous y revenons dans le cas pratique.

Méthode de calcul par composants

Votre appartement n'est pas un bloc homogène. La toiture ne s'use pas comme le gros œuvre, et l'électrique ne se déprécie pas comme les aménagements intérieurs. L'administration fiscale (BOFiP, art. 39 C du CGI) admet la décomposition par composants pour refléter cette réalité.

Chaque composant a une valeur (en % de la base bâti hors terrain), une durée d'amortissement, un taux linéaire (= 100 / durée) et une annuité (= valeur × taux).

Composants et durées 2026 (bien neuf)

Les % composants sont calculés sur le prix hors terrain et hors toiture (la somme des 4 premiers = 100 %). La toiture suit un forfait légal spécifique : en copropriété, divisé par le nombre d'étages de l'immeuble (toiture partagée entre copropriétaires).

Le mobilier fait l'objet d'un inventaire séparé, amorti sur 5 à 10 ans (en pratique, 7 ans pour la plupart des investisseurs).

Les coefficients d'état (biens anciens)

Pour un bien qui n'est pas neuf, on applique un coefficient multiplicateur à la durée de chaque composant :

Un appartement haussmannien en état moyen voit son gros œuvre amorti sur 40 ans au lieu de 80 — le taux passe de 1,25 % à 2,5 %. L'amortissement est accéléré, et vous déduisez davantage chaque année pendant les premières décennies.

La formule de calcul

Pour chaque composant :
  Base composant = Prix d'acquisition × % composant
  Annuité       = Base composant / Durée d'amortissement

Bâti hors toiture : prix - quote-part terrain, puis ventilation %
Toiture           : (200 € × surface habitable) ÷ nombre d'étages
Mobilier          : valeur inventaire / 7 ans (en pratique)

Cas pratique #1 — T3 Bordeaux 180 000 €

Le bien

• Type : T3 ancien, quartier Nansouty, Bordeaux
• Surface : 62 m²
• Prix d'acquisition : 180 000 € (honoraires agence inclus, vendu meublé)
• Prix au m² : ~2 900 €/m² (marché ancien bordelais 2026)
• Quote-part terrain : 15 % (province, quartier standard) → 27 000 €
• Base bâti amortissable : 153 000 €
• État du bien : bon état (rafraîchissement récent, pas de rénovation lourde) → coefficient ×0,80

Ventilation par composants

Impact fiscal

Avec le micro-BIC (abattement 50 %), le résultat taxable aurait été de 4 800 €. Au régime réel avec amortissement, vous êtes à 0 € — soit une économie d'impôt de 1 440 € à 2 160 € par an selon votre tranche marginale (30 % ou 45 %).

Le déficit annuel de 994 € (10 594 − 9 600) est reportable indéfiniment sur vos bénéfices LMNP futurs. Si vous achetez un deuxième bien, ce déficit viendra en déduction des loyers du nouveau bien.

Frais de notaire : déduction immédiate ou amortissement ?

Pour un bien ancien à Bordeaux à 180 000 €, les frais de notaire s'élèvent à environ 13 500 € (7,5 % du prix, taxes + honoraires).

• Option 1 — déduction immédiate : vous déduisez les 13 500 € en charges dès la première année. Votre résultat taxable passe à un déficit de 13 494 €, reportable.
• Option 2 — amortissement sur 25 ans : vous imputez ~540 €/an pendant 25 ans. Moins puissant immédiatement, mais répartit l'avantage fiscal dans le temps.

Pour un investisseur en phase de démarrage avec un premier bien, la déduction immédiate est généralement recommandée.

Cas pratique #2 — Studio Paris 250 000 €

Le bien

• Type : studio ancien, 19e arrondissement (Belleville/Pyrénées), Paris
• Surface : 25 m²
• Prix d'acquisition : 250 000 € (studio rénové, vendu meublé)
• Prix au m² : ~10 000 €/m² (marché parisien janvier 2026)
• Quote-part terrain : 30 % (marché parisien à forte valeur foncière) → 75 000 €
• Base bâti amortissable : 175 000 €
• État du bien : bon état → coefficient ×0,80
• Copropriété : 5 étages (toiture partagée entre 5 copropriétaires)

Ventilation par composants

Impact fiscal

Avec le micro-BIC, le résultat taxable aurait été de 4 500 € (9 000 × 50 %). Au régime réel, vous êtes à 0 €. Économie d'impôt : 1 350 € à 2 025 €/an (tranches 30 % ou 41 %). Le déficit de 2 556 € est reportable indéfiniment, mais ne s'impute pas sur votre salaire (contrairement au déficit foncier en location nue).

Le terrain élevé de Paris : un impact significatif

Le choix d'une quote-part terrain à 30 % pour Paris (contre 15 % pour Bordeaux) réduit la base amortissable à 175 000 € au lieu de 200 250 € (si terrain à 20 %). Sur 25 ans, cela représente une différence cumulée d'amortissement de 20 000 € à 40 000 € selon l'évolution de votre base taxable.

Autrement dit, à Paris, vous payez le prix du foncier cher, et une part significative de votre investissement n'est jamais amortissable. C'est une réalité que les calculateurs simplifiés ne montrent pas toujours — et qui explique pourquoi le rendement net-net parisien est structurellement plus bas que celui de Bordeaux ou Nantes sur ce type de produit.

Pour autant, l'amortissement reste très efficace : sur ce studio parisien à 250 000 €, vous annulez l'impôt sur 9 000 € de loyers. Sans lui, vous auriez ~2 000 € d'impôt à payer chaque année.

Réforme 2025 : l'amortissement et la revente

L'article 84 de la loi de finances 2025

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value brute imposable.

La plus-value imposable passe de 80 000 € à 170 000 € — soit un doublement. La réforme ne remet pas en cause l'intérêt du LMNP : elle change la stratégie de sortie.

Trois points clés à intégrer

1. L'exonération totale d'IR arrive après 22 ans de détention (abattement de 6 %/an de l'année 6 à 15, puis 4 %/an de l'année 16 à 22). L'exonération de PS arrive après 30 ans. Si vous achetez à 45 ans et revendez à 70 ans, vous êtes exonéré. La durée de détention reste votre meilleur outil de sortie.
2. Les amortissements en report n'ont pas à être réintégrés. Si votre bien génère chaque année plus d'amortissements que de bénéfices (cas le plus fréquent), l'excédent est placé en report — et ce report n'est pas réintégré à la revente. Vous « perdez » les reports mais vous ne les payez pas fiscalement.
3. Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) sont exemptées. Les biens dans ces résidences conservent l'ancien régime fiscal — pas de réintégration. C'est un argument pour ce type d'investissement si vous envisagez une revente avant 22 ans.

Stratégie concrète

Pour un investisseur LMNP qui prévoit de revendre avant 22 ans : maximisez les reports d'amortissements plutôt que de les « manger » chaque année si votre stratégie de sortie est à moyen terme ; anticipez la fiscalité de sortie dans votre calcul de TRI ; envisagez la durée de détention comme un paramètre d'optimisation, pas comme une contrainte.

5 erreurs classiques à éviter

#1 — Ne pas exclure le terrain du prix d'acquisition

C'est l'erreur la plus fréquente. Beaucoup d'investisseurs amortissent le prix total du bien, terrain inclus. Or le terrain n'est jamais amortissable. Pour un appartement parisien à 250 000 €, ne pas exclure les 75 000 € de terrain reviendrait à surestimer votre base amortissable — ce qui attirerait l'attention en cas de contrôle fiscal.

Solution : définissez votre quote-part terrain dès l'acquisition, conservez la méthode utilisée, et soyez cohérent d'année en année. Une quote-part terrain à 20-30 % est acceptée par l'administration si elle est cohérente avec le marché local.

#2 — Oublier le mobilier dans le plan d'amortissement

Le mobilier représente 3 000 € à 10 000 € selon le standing du bien — et s'amortit sur 5 à 10 ans. L'oublier, c'est abandonner 400 € à 1 400 € de déduction annuelle.

Solution : faites un inventaire précis à l'acquisition (factures, photos). La durée recommandée pour un mobilier standard en location meublée est de 7 ans, soit un taux linéaire de 14,29 %.

#3 — Confondre amortissement et cash-flow

L'amortissement n'est pas de l'argent que vous recevez. C'est une déduction fiscale. Vous ne « gagnez » pas 8 000 € par an de plus — vous ne payez pas d'impôt sur 8 000 € de loyers. Le cash-flow réel du bien dépend du financement, des charges, et du loyer.

Un bien LMNP avec amortissement peut avoir un cash-flow mensuel négatif (souvent le cas en centres urbains avec financement à 80-90 %). Ce n'est pas un échec — c'est la norme. La valeur est dans l'économie d'impôt, qui peut représenter 1 000 € à 3 000 € par an selon la tranche.

#4 — Choisir un expert-comptable non spécialisé LMNP

L'amortissement par composants est une technique spécifique au LMNP au régime réel. Un expert-comptable qui ne traite pas régulièrement de LMNP peut ventiler incorrectement les composants, appliquer des durées standards sans cohérence, ou omettre le mobilier.

Solution : privilégiez un cabinet spécialisé en location meublée. Le surcoût (~200-400 €/an vs un comptable généraliste) est presque toujours rentabilisé par une optimisation correcte des amortissements.

#5 — Ignorer les frais de notaire au régime réel

Les frais de notaire (~7-8 % du prix dans l'ancien) sont souvent oubliés par les investisseurs novices. En micro-BIC, ils sont engloutis dans l'abattement. En régime réel, vous pouvez les déduire immédiatement en charge ou les immobiliser et les amortir.

Solution : déclarez-les en charge la première année si vous êtes en déficit LMNP (cas de la grande majorité des primo-investisseurs). Vous récupérez ~20-40 % de ces frais en économie d'impôt selon votre tranche.

Checklist amortissement avant achat

Avant de signer l'acte de vente, vérifiez ces 7 points :

• Quote-part terrain : avez-vous estimé la part terrain (15-30 % selon localisation) et exclu cette part de votre base amortissable ?
• Inventaire mobilier : avez-vous listé le mobilier existant et prévu un budget complet (cuisine équipée, literie, salon, électroménager) ?
• Coefficient d'état : avez-vous identifié l'état du bien (neuf, bon, moyen, mauvais) pour appliquer le bon coefficient multiplicateur aux durées ?
• Traitement des frais de notaire : déduction immédiate ou amortissement sur 25-30 ans, en cohérence avec votre situation fiscale ?
• Expert-comptable LMNP : avez-vous contacté un spécialiste avant l'acquisition (pas après) pour valider votre plan d'amortissement ?
• Régime réel opt-in : avez-vous bien noté que le micro-BIC est incompatible avec l'amortissement — vous devez opter pour le régime réel dès la première déclaration ?
• Horizon de détention aligné sur la réforme : si vous envisagez une revente avant 22 ans, avez-vous intégré la réintégration des amortissements dans votre calcul de rentabilité de sortie ?

Optimiser ses amortissements : 3 leviers d'action

1. Privilégier les biens anciens en état moyen : un bien en état moyen (coefficient ×0,50) voit ses durées d'amortissement réduites de moitié. L'amortissement annuel double, ce qui accélère l'économie d'impôt. L'achat à rafraîchir (travaux déductibles aussi) permet un double effet levier fiscal.
2. Séparer les travaux des amortissements : les travaux de rénovation (qui ne constituent pas une amélioration au sens de l'art. 39 C) peuvent être déduits en charges l'année de leur réalisation, en plus de l'amortissement du bâti. Ne les « noyez » pas dans l'amortissement si vous pouvez les passer en charge immédiatement.
3. Ventiler correctement la toiture en copropriété : dans un immeuble de 6 étages, la toiture (200 €/m² ÷ 6) représente ~33 €/m² au lieu de 200 €/m². Pour un studio de 25 m², la différence entre le dernier étage et le 4e est de ~100 €/an d'amortissement. Anodine ? Sur 25 ans, c'est 2 500 € de différence. Intégrez ce calcul dans votre comparaison de biens.

L'amortissement LMNP est puissant mais technique. Une bonne ventilation par composant et une stratégie de sortie alignée avec la réforme 2025 peuvent faire 30 à 40 % de différence sur le rendement net-net de votre investissement sur 20 ans.

Questions fréquentes

• Les locations meublées — impots.gouv.fr