LMNP micro-BIC ou réel : le match fiscal complet en 2026
Deux régimes, deux logiques, et une différence d'impôt qui se chiffre en milliers d'euros chaque année.
LMNP : rappel du statut
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s'applique aux particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés, à condition que les recettes locatives annuelles soient inférieures à 23 000 € OU inférieures aux autres revenus du foyer fiscal. Au-delà, le statut devient LMP (Professionnel) avec une fiscalité très différente.
À l'intérieur du statut LMNP, deux régimes fiscaux coexistent : le micro-BIC et le régime réel. Le choix entre les deux est libre et reconductible d'année en année (avec quelques contraintes de délai).
Le régime micro-BIC : la simplicité
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les loyers, sans justification. Aucune déclaration de charges, aucune comptabilité exigée. L'investisseur reporte simplement le montant des loyers sur sa déclaration de revenus (case 5ND de la 2042-C-PRO).
- Abattement de 50% pour les locations meublées classiques (résidence principale)
- Abattement de 30% depuis 2025 pour les meublés de tourisme non classés (hors zone tendue)
- Abattement de 71% pour les chambres d'hôtes (les meublés de tourisme classés Atout France sont désormais alignés sur le régime classique 50%/77 700 € depuis la loi Le Meur)
- Plafond : 77 700 € de recettes annuelles (seuil 2026)
« L'abattement forfaitaire ne peut jamais être inférieur à 305 euros. »
Le régime réel : la puissance
Le régime réel permet de déduire des loyers toutes les charges réelles du bien : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, petits travaux, frais de comptable. Surtout, il autorise l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
L'amortissement est le levier clé. Un bien acheté 150 000 € (dont 15% de terrain non amortissable) peut être amorti sur 25 ans à raison de 5 100 € par an (150 000 × 0,85 / 25). Cette somme se déduit du revenu imposable sans sortir de trésorerie. Le mobilier s'amortit en plus sur 5 à 10 ans.
Ce qui change en 2026 pour le LMNP
Deux réformes récentes modifient l'équation fiscale du LMNP, sans remettre en cause l'intérêt du régime réel. La loi de finances 2026, adoptée fin 2025, ne touche pas directement au statut LMNP : les vrais changements viennent de la LFSS 2026 et de la loi de finances 2025.
- Prélèvements sociaux portés à 18,6% : la LFSS 2026 (article 12) relève la CSG de 9,2% à 10,6% sur les revenus du patrimoine, dont les BIC de location meublée, dès l'imposition des revenus 2025. Les revenus fonciers (location nue) et les plus-values immobilières des particuliers résidents restent à 17,2%.
- Cette hausse ne frappe que les résultats bénéficiaires : un LMNP au réel dont l'amortissement ramène le revenu imposable à zéro ne paie ni impôt ni prélèvements sociaux, hausse ou pas. C'est un argument supplémentaire en faveur du régime réel.
- Réintégration des amortissements dans la plus-value : depuis la loi de finances 2025 (article 84), les amortissements déduits pendant la location, y compris ceux pratiqués avant 2025, viennent minorer le prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value à la revente (ventes conclues après le 15 février 2025).
Concrètement, pour la réintégration : un bien acheté 150 000 €, amorti de 40 000 € puis revendu 190 000 €, dégage désormais une plus-value brute de 80 000 € (190 000 - 110 000) au lieu de 40 000 €. Les abattements pour durée de détention continuent toutefois de s'appliquer : exonération totale d'impôt sur la plus-value après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Le verdict ne change pas : l'économie d'impôt annuelle du régime réel reste acquise, et la réintégration ne coûte qu'en cas de revente avant les seuils d'exonération. Pour un investissement de long terme, le réel reste gagnant dans la grande majorité des cas.
Comparatif chiffré : studio meublé à 150 000 €
Hypothèses : loyer 650 € par mois (7 800 € annuels), charges réelles 1 800 €, intérêts d'emprunt 3 500 €, amortissement 5 100 € + 400 € de mobilier. TMI (tranche marginale d'imposition) de 30%.
Sur cet exemple, le régime réel rapporte 1 895 € de plus chaque année, soit environ 47 000 € sur 25 ans. Ce gain compense très largement les 400 à 700 € annuels de comptable (nécessaire en régime réel). Le calcul intègre les prélèvements sociaux à 18,6 %, le taux applicable aux BIC de location meublée depuis la LFSS 2026.
L'écart se creuse avec la tranche marginale d'imposition (TMI). Voici le même studio selon trois profils d'investisseurs :
Même à TMI 11%, le régime réel reste gagnant dès qu'un crédit est en cours. Plus la TMI est élevée, plus chaque euro de revenu imposable effacé par l'amortissement rapporte.
Quand choisir chaque régime ?
Règle simple : si la somme des charges réelles + amortissements dépasse 50% des loyers, passer au régime réel. En pratique, c'est le cas dès qu'il y a un crédit en cours sur le bien.
Comment basculer du micro-BIC au réel ?
- Option à exercer auprès du SIE avant le 1er février de l'année d'imposition (ou dans les 3 mois suivant le début d'activité).
- Irrévocable pendant 1 an, puis reconductible tacitement d'année en année.
- Obligation de tenir une comptabilité : liasse fiscale 2031, bilan, compte de résultat. Un expert-comptable coûte 400 à 800 € par an.
- Possibilité d'adhérer à un CGA pour obtenir une réduction d'impôt de 915 € maximum (applicable sur les frais de comptabilité).
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Questions fréquentes
Julien Durandet est le fondateur de Rendement.app et investisseur locatif depuis 9 ans. Parti de zéro sans expérience dans l'immobilier, il a constitué progressivement un patrimoine pour préparer sa retraite, et utilise lui-même Rendement.app pour analyser ses propres opportunités.