Depuis le 1er janvier 2026, le diagnostic de performance énergétique collectif est obligatoire dans toutes les copropriétés de moins de 50 lots dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013. Voici ce que ça change concrètement pour un bailleur.
Le DPE collectif est un diagnostic qui mesure la performance énergétique d'un bâtiment entier en copropriété, à la différence du DPE individuel qui ne porte que sur un lot. Issu de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, il est devenu obligatoire selon un calendrier progressif piloté par la taille de la copropriété.
L'obligation ne s'applique qu'aux copropriétés à usage principal d'habitation, situées en France métropolitaine, et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Les copropriétés plus récentes (construites sous la RT 2012 ou postérieure) en sont dispensées.
Ce calendrier achève la mise en cohérence des copropriétés avec les obligations qui pèsent déjà sur les bailleurs en location individuelle : interdiction des logements G depuis le 1er janvier 2025, recalcul du DPE au 1er janvier 2026, sortie progressive des passoires F. Pour le détail du recalcul de l'étiquette, voir notre analyse du recalcul DPE 2026.
Selon l'ADEME, le prix d'un DPE collectif se situe entre 1 000 et 5 000 euros, selon la taille de la copropriété, le nombre de lots, la localisation, les caractéristiques techniques du bâtiment et le système de chauffage. Une petite copropriété en chauffage individuel électrique sera plutôt en bas de fourchette. Une copropriété avec chauffage collectif gaz et plusieurs cages d'escalier sera en haut.
Le DPE collectif est une charge commune. Le coût est réparti entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes généraux, comme n'importe quelle charge de copropriété. Le syndic l'inscrit au budget prévisionnel après vote en assemblée générale, à la majorité simple (article 24 de la loi de 1965).
Pour un bailleur, cette charge n'est pas récupérable sur le locataire (elle ne figure pas dans la liste des charges récupérables du décret n° 87-713). Elle est en revanche déductible des revenus fonciers en location nue au régime réel.
Le DPE collectif ne remplace pas le DPE individuel obligatoire pour conclure un bail. Les deux coexistent, avec des rôles différents.
C'est le point le plus intéressant pour un bailleur. Le diagnostiqueur qui réalise un DPE individuel peut s'appuyer sur les données du DPE collectif pour affiner son calcul, notamment sur l'isolation des parties communes, la performance du chauffage collectif ou la qualité de la ventilation générale. Dans certains cas, cette précision fait gagner une étiquette au lot sans aucun travaux supplémentaire.
« Un lot précédemment classé F peut basculer en E ou D simplement parce que le DPE collectif a documenté précisément les performances réelles du bâtiment, là où le DPE individuel partait sur des hypothèses par défaut. »
Source : ADEME, guide DPE collectif 2026
Si vous détenez un lot classé F ou G dans une petite copropriété, la production du DPE collectif en 2026 doit être l'occasion de demander un nouveau DPE individuel actualisé. Combinée au recalcul du coefficient électricité passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, la double mise à jour permet à environ 850 000 logements de sortir mécaniquement du statut de passoire. Pour la dérogation Relance logement qui s'applique aux G restants, voir notre dossier sur la dérogation DPE G 2026.
Le DPE collectif n'arrive pas seul. Il s'inscrit dans un dispositif global de la loi Climat et résilience qui structure désormais la gestion énergétique des copropriétés.
Dans une copropriété de moins de 50 lots, le PPPT n'est pas systématiquement obligatoire (les seuils dépendent de la classe DPE), mais sa mise en place devient un réflexe de bonne gestion dès lors qu'un DPE collectif classe le bâtiment en E, F ou G.
Pour la mécanique complète du levier déficit foncier rehaussé, voir notre dossier déficit foncier 21 400 €.
Mise en situation concrète. Petite copropriété années 1970 dans le quartier des Capucins à Bordeaux, 12 lots principaux, chauffage individuel électrique, façade en pierre non isolée. Un bailleur y détient un T2 de 42 m² au 3e étage, loué meublé 720 euros par mois.
Estimation : sans le DPE collectif, le lot serait resté en F par défaut et le bailleur aurait été contraint à un audit énergétique individuel beaucoup plus coûteux (autour de 500 à 800 euros) avant 2028 pour démontrer un éventuel reclassement. Le DPE collectif sert ici de raccourci administratif.
L'obligation est effective depuis le 1er janvier 2026, mais beaucoup de petites copropriétés n'ont pas encore voté le diagnostic. Voici les options.
Tout copropriétaire peut, jusqu'à 5 jours avant l'AG, demander au syndic d'inscrire une question à l'ordre du jour (article 10 du décret du 17 mars 1967). Une demande motivée par l'obligation légale en vigueur place le syndic dans une situation où le refus engage sa responsabilité.
Solliciter le syndic pour obtenir 2 ou 3 devis de diagnostiqueurs certifiés permet d'optimiser le coût. Un DPE collectif sur 12 lots ne devrait pas dépasser 2 500 à 3 000 euros pour un bâtiment standard.
En cas de blocage manifeste, un copropriétaire peut adresser une mise en demeure au syndic par lettre recommandée. Sans réaction sous 2 mois, il peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour faire ordonner la réalisation du diagnostic. Le syndic engage sa responsabilité professionnelle en cas de manquement.
Si la copropriété est classée D ou pire, l'audit énergétique est plus coûteux mais ouvre l'accès à des aides plus importantes pour les travaux. C'est un investissement qui se rentabilise vite si un PPT est ensuite voté. Pour évaluer un bien selon son adresse et son DPE, voir notre guide évaluation d'une adresse d'investissement.
Le DPE collectif n'est pas seulement une nouvelle obligation administrative. Pour un bailleur détenant un lot en petite copropriété ancienne, il représente une opportunité de mise à jour énergétique gratuite (l'essentiel du coût étant mutualisé), avec un effet potentiel direct sur l'étiquette du DPE individuel et donc sur la capacité à louer.
Estimation : sur le parc concerné (copropriétés de moins de 50 lots antérieures à 2013), une majorité des AG de printemps 2026 et 2027 va voter le diagnostic dans les 18 prochains mois. Les copropriétés qui traînent risquent à terme la mise en cause de la responsabilité du syndic et des contentieux locataires-bailleurs en cascade.
Si vous envisagez d'acheter un lot dans une copropriété ancienne, demandez systématiquement au notaire si le DPE collectif a été voté et budgété. Cette information change la projection des charges sur les 3 prochaines années. Pour évaluer le rendement net d'un bien en intégrant les charges réelles : ouvre le simulateur de rendement locatif.
Appliquez ces calculs à votre projet réel en 2 minutes