La loi de finances 2026 a prorogé le doublement du plafond de déficit foncier - de 10 700 € à 21 400 € - jusqu'au 31 décembre 2027 pour les travaux de rénovation énergétique. Une fenêtre fiscale de 18 mois pour les bailleurs détenant un bien classé E, F ou G.
Le déficit foncier permet, depuis 1993, d'imputer sur le revenu global le déficit constaté sur les revenus fonciers, dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal (article 156-I-3° du CGI). Le surplus est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. C'est l'un des leviers fiscaux les plus puissants de la location nue au régime réel.
En 2023, dans le cadre du plan de transition énergétique, le législateur a doublé temporairement ce plafond à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui permettent un saut de classe DPE. Initialement prévu jusqu'au 31 décembre 2025, ce doublement a été prorogé de deux ans par la loi de finances 2026, soit jusqu'au 31 décembre 2027.
« Le plafond rehaussé constitue une incitation directe à la rénovation des passoires thermiques. Sa prorogation s'inscrit dans l'objectif de faire sortir 850 000 logements du statut F ou G d'ici 2027. »
Source : Exposé des motifs, loi de finances 2026
Concrètement, un bailleur qui réalise 80 000 € de travaux énergétiques peut imputer jusqu'à 21 400 € sur son revenu global l'année du paiement, et reporter les 58 600 € restants sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes. Le gain fiscal cumulé peut atteindre 15 000 à 35 000 € selon la tranche marginale d'imposition.
Le doublement à 21 400 € n'est pas automatique. Il est strictement conditionné par le BOFIP-IR-RICI-360-50. Quatre conditions cumulatives doivent être réunies, faute de quoi le plafond classique de 10 700 € s'applique.
Pour résumer : les travaux éligibles sont ceux qui qualifient pour le parcours « rénovation d'ampleur » de MaPrimeRénov'. Les travaux purement esthétiques (peinture, revêtements de sol) ou non énergétiques (création d'une nouvelle pièce, remplacement d'une cuisine) ne sont pas éligibles au plafond rehaussé.
Les travaux doivent permettre de faire passer le bien d'une classe énergétique E, F ou G à une classe D minimum. Un saut de F à D ou de G à E ne suffit pas s'il n'atteint pas la classe D. Le DPE de référence avant travaux et le nouveau DPE après travaux doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié et conservés pour justificatif.
Attention : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient électricité du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Certains logements précédemment classés F ou G sortent automatiquement de la passoire sans travaux - et perdent donc l'éligibilité au plafond rehaussé. Pour ce point, voir notre article sur le recalcul DPE 2026.
Ce qui compte est la date de paiement, pas la date du devis ou de la facture. Un devis accepté en novembre 2027 mais facturé et payé en janvier 2028 retombe sous le plafond classique. Anticiper l'échéancier de paiement est donc crucial pour optimiser le levier.
Le BOFIP précise que le devis doit avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022 (date d'annonce du dispositif). Un devis signé antérieurement et payé en 2026 ne donne pas droit au plafond rehaussé, même si toutes les autres conditions sont remplies.
Simulation complète sur un cas concret : un bailleur détient un T3 à Limoges, acheté en 2019 à 95 000 €, classé G au DPE, loué 580 €/mois. Il lance en 2026 une rénovation d'ampleur de 80 000 € (isolation par l'extérieur, remplacement de la chaudière par une PAC air-eau, double flux, fenêtres triple vitrage). DPE après travaux : C.
Sur les 10 années suivantes, les 31 740 € de déficit reporté viennent neutraliser les revenus fonciers nets futurs. Sur un foyer dont les loyers nets atteindront ~5 000 €/an après travaux (loyer ré-évalué à environ 720 €/mois post-rénovation), le report épuise complètement l'imposition foncière pendant ~6 ans.
À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F sont interdits à la location (nouveaux baux). Le bien rénové passe en classe C et reste donc louable sans contrainte. Pour le calendrier complet, voir notre guide DPE et location 2026.
Le déficit foncier n'est pas le seul levier fiscal pour un bien à rénover. Trois régimes peuvent rentrer en concurrence. Voici un arbitrage rapide.
Le LMNP reste plus pertinent si les travaux sont surtout cosmétiques, si l'objectif est un cash-flow neutre dès l'année 1 grâce à l'amortissement, ou si le bien est de petite surface (étudiant, jeune actif) avec un loyer meublé supérieur de 10 à 15 %. Pour la comparaison détaillée, voir notre dossier LMNP vs micro-foncier 2026.
Le statut bailleur privé issu de la loi de finances 2026 est intéressant pour un investisseur qui accepte un loyer plafonné (intermédiaire, social ou très social) en échange d'un amortissement fiscal sur le prix d'acquisition. C'est le successeur logique du Pinel en location nue. Pour le détail des conditions, voir notre dossier complet sur le dispositif Jeanbrun 2026.
Au 18 mai 2026, il reste 19 mois pour engager et payer des travaux énergétiques bénéficiant du plafond rehaussé. Compte tenu des délais d'audit, de devis, d'obtention de MaPrimeRénov' et de réalisation effective (souvent 4 à 8 mois pour une rénovation d'ampleur), il est prudent de signer son audit énergétique au plus tard en septembre 2026 pour sécuriser un paiement avant le 31 décembre 2027.
Estimation : le retour au plafond classique de 10 700 € à partir de 2028 reste le scénario le plus probable, le législateur ayant déjà prorogé une fois ce dispositif. Une nouvelle prolongation n'est pas exclue mais ne doit pas être anticipée dans une décision d'investissement.
Avant d'engager des travaux, lance une simulation complète intégrant le coût des travaux net d'aides, l'économie d'impôt sur 10 ans et le loyer post-rénovation : ouvre le simulateur de rendement locatif.
Appliquez ces calculs à votre projet réel en 2 minutes
Comment déclarer : cases 4BB, 4BC, 4BD
La déclaration s'effectue sur le formulaire 2044 (revenus fonciers) ou 2044 spéciale. Les cases à connaître :
Justificatifs à conserver
Engagement de location de 3 ans
Le déficit foncier imputé sur le revenu global suppose une location effective du bien pendant les 3 années suivant celle de l'imputation. Une revente, un retrait du marché locatif (logement vacant prolongé sans relocation, mise en habitation personnelle) ou un passage en location meublée pendant cette période entraîne la remise en cause du déficit imputé.