Loi Relance logement 2026 : les DPE G peuvent-ils rester loués ?
Depuis janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Mais le projet de loi Relance logement d'avril 2026 introduit une dérogation inédite : un bailleur pourrait continuer à louer son G s'il s'engage à rénover dans 3 à 5 ans. Voici ce que cela change concrètement.
DPE G : ce que la loi dit depuis janvier 2025
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique est considéré comme non décent. Il ne peut plus être proposé à la location via un nouveau bail. Cette interdiction découle de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui a instauré un calendrier progressif de sortie des passoires thermiques du marché locatif.
« À compter du 1er janvier 2025, un logement classé G est considéré comme non décent et ne peut plus faire l'objet d'un nouveau contrat de location. »
Point important : les baux en cours restent valides jusqu'à leur renouvellement. Un locataire déjà en place dans un G ne peut pas être expulsé. En revanche, lors du renouvellement tacite ou exprès du bail, l'interdiction s'applique. Le locataire peut aussi saisir la commission départementale de conciliation pour exiger des travaux ou une réduction de loyer.
La dérogation de la loi Relance logement : comment ça fonctionne
En avril 2026, le gouvernement a présenté le projet de loi dit "Relance logement", porté notamment par le dispositif Jeanbrun sur le statut du bailleur privé. Ce texte introduit une dérogation significative à l'interdiction de louer les DPE G.
Selon les dispositions du projet de loi, un bailleur propriétaire d'un logement classé G pourrait continuer à le louer - y compris via un nouveau bail - à condition de s'engager formellement à réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires dans un délai défini :
- 3 ans pour une maison individuelle, à compter de la signature du bail ou de l'engagement de travaux.
- 5 ans pour un appartement situé en copropriété, afin de tenir compte des contraintes de vote en assemblée générale.
Attention : à la date du 6 mai 2026, ce projet de loi est encore en cours d'adoption parlementaire. Ses modalités exactes - conditions d'engagement, contrôle du respect des délais, sanctions en cas de non-réalisation - peuvent évoluer avant la promulgation définitive. Il est fortement recommandé de suivre la publication de la loi au Journal Officiel avant de prendre toute décision basée sur cette dérogation.
Combien de logements sont concernés ?
Deux événements ont profondément modifié le nombre de passoires thermiques sur le marché ces 18 derniers mois. D'abord, les rénovations engagées depuis 2022 par des bailleurs anticipant les interdictions. Ensuite, une réforme technique du mode de calcul du DPE.
Ce coefficient s'applique au calcul de l'énergie primaire dans le DPE. En l'abaissant, l'arrêté du 13 août 2025 a mécaniquement amélioré la classe de nombreux logements chauffés à l'électricité. Pour un propriétaire dont le bien était classé F ou G à cause du chauffage électrique, un nouveau diagnostic peut suffire à changer la classe - sans dépenser un euro en travaux.
Malgré ces évolutions, des centaines de milliers de logements G restent dans le parc locatif privé. La dérogation de la loi Relance logement vise précisément à éviter que ces biens ne soient retirés brutalement du marché - ce qui aggraverait la pénurie locative dans les zones tendues.
Ce que risque un bailleur qui loue un G sans respecter les règles
Même si la dérogation est adoptée, louer un logement G sans s'y conformer expose le propriétaire à plusieurs risques concrets.
- Recours du locataire : il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire, pour obtenir des travaux de mise en conformité ou une réduction de loyer.
- Gel des loyers : tout logement classé F ou G est soumis à un gel des loyers depuis août 2022. Aucune révision à la hausse n'est possible, ni lors du renouvellement de bail, ni en cours de bail.
- Amende administrative : jusqu'à 5 000 euros pour un particulier, 15 000 euros pour une personne morale (SCI, etc.) en cas de manquement aux obligations de décence énergétique.
- Complications à la revente : un logement G non mis en conformité se valorise de moins en moins bien. Les notaires observent une décote de 10 à 15% sur les biens F et G depuis 2023.
« Le propriétaire d'un logement indécent peut se voir imposer par le juge la réalisation de travaux, assortie d'une astreinte journalière en cas de retard. »
Stratégie concrète : vendre, rénover ou bénéficier de la dérogation ?
Face à un logement classé G, trois options se présentent. Voici comment choisir selon votre situation.
- Refaire le DPE avant tout - et seulement si votre bien est chauffé à l'électricité. Depuis le 1er janvier 2026, le nouveau coefficient (1,9 au lieu de 2,3) peut faire passer un bien de G à E ou F sans travaux. Coût d'un nouveau DPE : 100 à 200 euros. Économie potentielle : des dizaines de milliers d'euros de travaux.
- Rénover pour sortir définitivement de la zone rouge. MaPrimeRénov' couvre 40 à 90% des travaux selon les revenus du foyer, avec une aide pouvant aller jusqu'à 70 000 euros HT pour une rénovation d'ampleur permettant un gain de 4 classes ou plus. Attention : depuis janvier 2026, l'isolation des murs par l'extérieur seule et les chaudières biomasse ne sont plus financées.
- Utiliser la dérogation de la loi Relance logement si elle est adoptée. Cette option permet de continuer à louer en s'engageant à rénover dans 3 à 5 ans. Pertinente si la copropriété freine les travaux ou si le budget est à constituer. À confirmer après promulgation de la loi.
- Vendre si les travaux dépassent la rentabilité du projet. Un G à la vente se négocie avec une décote de 10 à 15% par rapport à un bien équivalent classé D. Si vous intégrez 100% du coût des travaux dans votre prix de vente, la décote peut être inférieure à ce que vous auriez dépensé pour rénover.
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Mise à jour du 8 juillet 2026 : ce que le Sénat a voté
Depuis la première version de cet article en mai, le texte a franchi une étape majeure. Le 8 juillet 2026 au soir, le Sénat a adopté en première lecture le projet de loi "Relance et décentralisation du logement". Il ne s'agit plus seulement d'un projet déposé : la chambre haute a voté, et le contenu a évolué par rapport à la version d'avril.
Deux changements de fond pour les bailleurs. D'abord, la dérogation ne vise plus seulement les logements classés G : elle est étendue aux classes E et F. Ensuite, les sénateurs ont retenu un engagement de travaux à réaliser avant 2030, en contrepartie de l'autorisation de relouer.
- Extension aux classes E, F et G : les trois catégories de passoires et quasi-passoires seraient concernées, alors que le texte initial ciblait surtout le G.
- Engagement de travaux avant 2030 : le bailleur devrait s'engager, contrat de travaux à l'appui, à rénover son bien dans ce délai pour pouvoir le relouer.
- Confort d'été introduit : les sénateurs ont ajouté la notion de confort d'été pour lutter contre les logements surchauffés, et facilité l'installation de dispositifs de climatisation.
« Tant que la loi n'est pas promulguée, l'interdiction de louer reste pleinement en vigueur. Le texte a été transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet 2026, après procédure accélérée engagée le 25 juin. »
Attention à la lecture des titres de presse : plusieurs laissent croire que l'interdiction est levée. Ce n'est pas le cas. Le vote du Sénat n'est qu'une première lecture. Le texte doit encore être examiné par l'Assemblée nationale à la rentrée, où son adoption n'est pas acquise faute de majorité absolue. Rien ne s'applique à ce jour, et le contenu final peut encore changer. La stratégie prudente reste d'anticiper les travaux plutôt que de miser sur une dérogation non promulguée.
Questions fréquentes
Julien Durandet est le fondateur de Rendement.app et investisseur locatif depuis 9 ans. Parti de zéro sans expérience dans l'immobilier, il a constitué progressivement un patrimoine pour préparer sa retraite, et utilise lui-même Rendement.app pour analyser ses propres opportunités.