DPE et location en 2026 : ce qui change, ce qui est interdit, comment s'adapter
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les F suivent en 2028, les E en 2034. Voici l'état des lieux 2026.
Le calendrier officiel des interdictions
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier de sortie progressive des passoires thermiques du marché locatif. En 2026, voici où l'on en est :
« À compter du 1er janvier 2025, un logement classé G est considéré comme non décent et son propriétaire ne peut plus le louer à un nouveau locataire. »
Source : Loi Climat et Résilience, art. 160
Attention : les baux en cours restent valides. L'interdiction concerne les nouveaux baux et les renouvellements. Mais le locataire peut exiger une mise en conformité en saisissant la commission départementale de conciliation.
L'impact concret sur le marché locatif en 2026
Conséquences observées sur le marché :
- Baisse des prix de 10 à 15% sur les biens classés F ou G depuis 2023, selon les notaires.
- Rendement brut apparent en hausse sur ces biens, mais travaux de rénovation souvent dissuasifs.
- Multiplication des ventes en bloc d'immeubles passoires par des bailleurs sociaux ou institutionnels qui préfèrent sortir du parc locatif.
- Explosion de la demande pour les logements D et mieux, avec loyers en hausse de 3 à 5% dans les zones tendues.
J'ai un logement F ou G, que faire ?
- Faire refaire le DPE : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Pour un bien chauffé à l'électricité, un nouveau diagnostic peut faire regagner 1 ou 2 classes sans aucun travaux. Les anciens DPE peuvent être mis à jour gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.
- Cibler les travaux qui font le plus remonter la classe : isolation des combles, remplacement de la chaudière, changement des fenêtres simple vitrage.
- Solliciter les aides : MaPrimeRénov' couvre 40 à 90% des travaux selon les revenus du foyer (plafonds 2026 : 30 000 € HT pour un gain de 2 classes, 40 000 € HT pour un gain de 3 classes ou plus). Depuis février 2026, le parcours d'ampleur est de nouveau accessible à tous les ménages, y compris hauts revenus. Attention : l'isolation des murs et les chaudières biomasse ne sont plus finançables en mono-geste, uniquement dans le parcours d'ampleur.
- Vendre avant l'échéance si les travaux sont trop lourds : un bien G aujourd'hui se vend encore, mais la décote s'aggrave.
- Consulter un spécialiste de la rénovation globale (accompagnateur Rénov') pour construire un parcours cohérent.
Combien coûte une rénovation énergétique ?
Ordre de grandeur : pour sortir un T3 de 60 m² de la classe G vers la classe D, comptez entre 25 000 et 45 000 euros de travaux, réduits à 10 000 à 25 000 euros nets après MaPrimeRénov'.
Acheter un bien F ou G en 2026 : bonne ou mauvaise idée ?
C'est une stratégie défendable à trois conditions :
- Négocier le prix à la baisse en intégrant 100% du coût des travaux (et non 50% comme le font beaucoup de vendeurs).
- Valider le budget travaux par deux artisans différents avant de signer le compromis, avec une clause suspensive.
- Simuler le rendement locatif après travaux (et non avant) pour s'assurer que l'opération reste rentable.
À l'inverse, acheter un bien F ou G au prix du marché en pariant sur une "occasion" est le meilleur moyen de se retrouver avec un actif invendable dans 3 ans.
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Questions fréquentes
Julien Durandet est le fondateur de Rendement.app et investisseur locatif depuis 9 ans. Parti de zéro sans expérience dans l'immobilier, il a constitué progressivement un patrimoine pour préparer sa retraite, et utilise lui-même Rendement.app pour analyser ses propres opportunités.