Rénover une échoppe à Libourne : mon retour d'expérience chiffré

Le bien : une échoppe de 1820 à rénover entièrement

Je suis investisseur locatif depuis 2017 et je gère mes propres biens avec Rendement.app. Cette opération est l'une des miennes, à Libourne : une échoppe ancienne (1820) de 50 m², 3 pièces avec deux chambres et un petit jardin, à cinq minutes de la gare. Un bien de caractère mais très énergivore, à reprendre de fond en comble.

L'intérêt d'un tel bien : un prix d'achat bas dans une ville moyenne tendue, un potentiel de valorisation par les travaux, et surtout une rénovation énergétique éligible aux aides publiques. Le pari : transformer une passoire en logement performant et louer en meublé (LMNP). Voici la transformation, avant et après travaux.

L'achat : 90 000 € + frais

Les frais de notaire représentent ici 8,8 % du prix, cohérent avec l'ancien. Point important : le coût réel de l'opération (149 000 €) dépasse de 66 % le prix affiché de l'annonce (90 000 €). C'est exactement l'écart que la plupart des investisseurs oublient d'intégrer.

Le projet : se projeter avant de deviser

Avant de lancer le chantier, j'ai fait réaliser une projection 3D par Rhinov : à partir de photos, ils modélisent le futur logement rénové et chiffrent une première enveloppe de travaux. C'est un outil de décision précieux pour visualiser le potentiel et calibrer le budget avant de s'engager.

Pour trouver les artisans et coordonner la rénovation énergétique, je suis passé par le service Parlons Maison de Leroy Merlin (mise en relation avec des artisans) et par un accompagnateur agréé Mon Accompagnateur Rénov' (MAR), obligatoire pour débloquer MaPrimeRénov' Parcours accompagné. Le MAR réalise l'audit énergétique, définit les scénarios de travaux et sécurise le dossier d'aides.

Le coût des travaux, poste par poste

L'enveloppe de travaux s'est établie autour de 49 000 €. Voici la répartition réelle des principaux postes.

Une partie de ces postes était éligible aux aides (isolation, VMC, chauffage, eau chaude). Pour comprendre comment ces travaux entrent dans le calcul de rentabilité, voir le guide calcul du rendement locatif.

Les aides obtenues : ~11 600 €

Ces aides ont ramené le coût net des travaux d'environ 49 000 € à 37 400 €. Elles sont conditionnées à un gain énergétique minimum de deux classes DPE et au recours à un accompagnateur agréé et à des artisans RGE. Sans l'accompagnement MAR, MaPrimeRénov' Parcours accompagné n'est pas mobilisable.

Le résultat énergétique : de passoire (F) à classe C

C'est le cœur de l'opération. Avant travaux, l'échoppe consommait environ 335 kWh d'énergie primaire par m² et par an — une passoire énergétique classée F. Après isolation, ventilation, eau chaude et menuiseries, la consommation est tombée à ~115 kWh/m²/an.

Sortir du statut de passoire n'est pas qu'une question d'aides : depuis 2025, les logements classés G sont progressivement interdits à la location, F le sera en 2028 et E en 2034. Ce point est détaillé dans le guide DPE et location en 2026.

Le plan de financement

J'ai financé l'ensemble (achat + travaux) par un prêt unique, avec un apport limité et le complément couvert par les aides. À 4,16 % sur 25 ans, le coût du crédit ressort à environ 71 000 € sur la durée — un chiffre qu'on oublie trop souvent de mettre en face du rendement.

Le rendement : ~6 % brut, ~4,8 % net-net en LMNP

Le loyer de marché pour ce type de bien rénové à Libourne se situe autour de 13 €/m², soit environ 720 à 750 €/mois en meublé. Sur cette base :

• Rendement brut sur le prix d'achat seul : ~9,7 % (le chiffre flatteur de l'annonce).
• Rendement brut sur le coût total de l'opération (149 000 €) : ~5,9 %.
• Rendement net-net en LMNP réel, après charges et fiscalité : autour de 4,8 %, grâce à l'amortissement qui neutralise l'impôt sur les loyers pendant 15 à 20 ans.

L'écart entre le 9,7 % de l'annonce et le 4,8 % réellement dans ma poche résume tout l'intérêt d'un calcul complet. Le choix du régime meublé est décisif : voir LMNP réel vs micro-BIC. Et pour situer ce rendement dans le marché local, voir le guide rendement locatif à Libourne.

Ce que je retiens de cette opération

1. Le prix d'achat ne veut rien dire seul : c'est le coût total (achat + notaire + travaux) qui fixe le vrai rendement.
2. La rénovation énergétique est un levier double : elle débloque des aides (ici ~11 600 €) et met le bien à l'abri des interdictions de location à venir.
3. L'accompagnement (MAR, projection Rhinov, artisans via Parlons Maison) a un coût mais sécurise le budget et les aides — il s'est largement rentabilisé.
4. Un bon rendement brut affiché peut cacher un cash-flow serré une fois la mensualité de crédit intégrée : je simule toujours les deux avant d'acheter.

Questions fréquentes