Calcul du rendement locatif : la méthode complète en 2026

Le rendement locatif, en une phrase

Le rendement locatif est le pourcentage annuel qu'un bien immobilier rapporte par rapport à son coût total d'acquisition. Un rendement brut de 8% signifie qu'un bien acheté 100 000 euros génère 8 000 euros de loyers par an, avant charges et fiscalité.

Trois niveaux de rendement existent : le brut, le net et le net-net. Plus on descend, plus le chiffre devient réaliste. C'est le rendement net-net, après impôts, qui traduit la vraie rentabilité d'un investissement.

Formule du rendement brut

Rendement brut = (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. C'est le chiffre affiché dans les annonces, celui qui séduit et celui qui trompe. Il ignore les frais de notaire, les travaux, les charges et la fiscalité.

Formule du rendement net (ou net de charges)

Rendement net = (loyers annuels - charges annuelles) / (prix d'achat + frais de notaire + travaux) × 100. Les charges à retrancher : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion, provision pour vacance locative.

• Frais de notaire : 7 à 8% dans l'ancien, 2 à 3% dans le neuf
• Taxe foncière : en moyenne 1 mois de loyer par an
• Charges de copropriété non récupérables : 20 à 30% des charges totales
• Vacance locative : provision de 5 à 7% à retenir pour un investissement locatif (l'INSEE relève 7,7% de logements vacants au 1er janvier 2025)
• Frais de gestion locative : 6 à 10% des loyers TTC si délégation

Formule du rendement net-net (après impôts)

Rendement net-net = (loyers - charges - impôts et prélèvements sociaux) / coût total × 100. C'est le chiffre qui reste dans la poche de l'investisseur. Le régime fiscal choisi (LMNP réel, micro-BIC, SCI à l'IS) fait varier ce rendement du simple au double.

« En location meublée au régime réel, l'amortissement peut ramener le revenu imposable à zéro pendant 15 à 20 ans. »

Source : BOFIP, BOI-BIC-CHAMP-40

Exemple chiffré : une échoppe rénovée à Libourne (cas réel)

Prenons une opération réelle : l'échoppe que notre fondateur a achetée et rénovée à Libourne. Le détail complet (aides MaPrimeRénov', DPE, financement) est dans son retour d'expérience chiffré ; voici l'essentiel pour le calcul du rendement.

Rendement brut sur le prix d'achat : 8 760 / 90 000 = 9,7% (le chiffre flatteur de l'annonce).

Rendement net sur le coût total : (8 760 - 1 590) / 149 300 = 4,8%. L'écart avec le brut est énorme — c'est toute la différence entre l'annonce et la réalité.

Rendement net-net en LMNP réel : autour de 4,8% également, car l'amortissement du bien et des travaux neutralise l'impôt sur les loyers pendant 15 à 20 ans. En micro-BIC (abattement 50%), il chuterait sous 4% à cause de l'imposition sur la moitié des loyers.

Le tableau complet des charges à déduire

La plupart des calculs de rendement sont faussés par des charges oubliées. Voici la liste exhaustive des postes à provisionner avant de valider un investissement — ce sont eux qui creusent l'écart entre le brut et le net réel.

Seules les charges non récupérables entrent dans le calcul du rendement net. Pour le détail des frais payés au moment de l'achat (notaire, agence, garantie de prêt), voir le guide frais d'achat immobilier.

Rendement, cash-flow et TRI : ne pas confondre

Le rendement mesure la rentabilité du bien indépendamment de son financement. Le cash-flow, lui, mesure ce qu'il reste (ou ce qu'il manque) chaque mois une fois la mensualité de prêt payée. Deux notions différentes, trop souvent confondues.

Un bien peut afficher un rendement net de 6 % et un cash-flow mensuel négatif de 150 € si l'emprunt est court ou l'apport faible. À l'inverse, un rendement de 4 % peut dégager un cash-flow positif avec un crédit étalé sur 25 ans. Le rendement juge le bien ; le cash-flow juge le montage.

Pour aller plus loin, le TRI (taux de rendement interne) intègre l'effet de levier du crédit, la revente et l'inflation sur toute la durée de détention : c'est l'indicateur le plus complet. Le guide du cash-flow immobilier détaille la méthode de projection sur 25 ans.

Le rendement varie selon le type de bien

À ville égale, le rendement dépend fortement du type de bien. Plus la surface est petite, plus le rendement brut est élevé — mais plus la rotation des locataires et la vacance sont fréquentes. Le bon arbitrage dépend de votre tolérance à la gestion.

Le T2 reste le meilleur compromis pour un premier investissement : bon rendement, locataires plus stables qu'en studio, ticket d'entrée maîtrisé. Voir le guide investir dans un T2 en 2026.

Le rendement varie selon la ville

La localisation est le premier facteur de rendement. Une même somme investie ne produit pas le même chiffre à Paris, à Bordeaux ou à Libourne. Voici des ordres de grandeur 2026, à affiner avec les données locales de chaque marché (prix au m², loyers, tension locative).

Chaque marché a sa propre dynamique. Consultez les analyses détaillées par ville : rendement à Bordeaux, à Lyon, à Nantes ou à Lille.

L'impact du régime fiscal : LMNP réel vs location nue

Le régime fiscal transforme le rendement net-net. Sur un même bien, l'écart entre location meublée au réel (LMNP) et location nue au régime foncier peut dépasser un point de rendement — c'est souvent le choix le plus rentable de tout l'investissement.

En LMNP au réel, l'amortissement du bien et du mobilier vient effacer le revenu imposable : l'impôt sur les loyers est souvent nul pendant 15 à 20 ans. En location nue, les loyers sont imposés à votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux, sauf déficit foncier généré par des travaux.

Reprenons l'échoppe de Libourne ci-dessus : environ 4,8 % net-net en LMNP réel contre environ 3,7 % en location nue au régime réel pour un investisseur à la tranche à 30 %. Le comparatif complet régime par régime est détaillé dans le guide LMNP réel vs micro-BIC.

Les 5 erreurs qui faussent le calcul

1. Oublier les frais de notaire : ils représentent 8% du prix dans l'ancien. Un investissement à 100 000 € coûte réellement 108 000 €.
2. Ignorer la vacance locative : un mois sans locataire, c'est 8% du loyer annuel perdu. Retenir 5 à 7% de vacance est prudent.
3. Sous-estimer la taxe foncière : elle peut atteindre 1,5 mois de loyer selon la commune. À vérifier sur impots.gouv.fr avant l'achat.
4. Mélanger charges récupérables et non récupérables : seules les charges non récupérables entrent dans le calcul du rendement net.
5. Ne pas simuler la fiscalité : deux biens identiques peuvent avoir 1% de rendement d'écart selon le régime fiscal choisi.

Quel rendement viser en 2026 ?

Un bon investissement en 2026 vise un rendement net supérieur à 5%, compatible avec un cash-flow positif ou proche de l'équilibre après mensualités de prêt.

Questions fréquentes