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À qui ça s'adresse

Pensé pour les particuliers,
pas pour les pros de l'immo.

Vous n'avez pas besoin d'être expert en fiscalité ou en finance. Si vous achetez votre premier bien locatif, votre deuxième, ou que vous gérez déjà un portefeuille — l'outil s'adapte.

Premier achat

Vous achetez votre premier bien

Vous découvrez le LMNP, le cash-flow, les frais de notaire. L'outil vous explique chaque chiffre et vous aide à comparer plusieurs options avant de signer.

Investisseur actif

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Bailleur multi-biens

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Maison individuelle
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Rendement 4–7 %
Appartement moderne
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Cash-flow optimisé
Immeuble de rapport
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LMNP réel avantageux
Le vrai problème

Le premier investissement
se rate sur 3 chiffres.

Trois angles morts qui transforment un projet rentable en charge mensuelle.

Ils s'arrêtent au rendement brut

Le chiffre des annonces, c'est du brut. , , frais de gestion : le rendement net peut être deux fois plus bas.

Ils ignorent l'impact fiscal

En , les peuvent quasiment effacer l'impôt. Sans le savoir, certains paient des milliers d'euros en trop.

Ils n'anticipent pas dans le temps

Un bien en négatif les 3 premières années peut s'autofinancer à partir de l'année 6. Encore faut-il le modéliser.

La solution

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Rendement brut & net

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3 étapes

Simple comme 1, 2, 3.

01

Renseignez le bien

Prix d'achat, frais de notaire, travaux, conditions du prêt : les infos que vous avez déjà sous la main.

02

Personnalisez les variables clés

Loyer estimé, taux de vacance, taxe foncière, charges. Chaque curseur recalcule instantanément.

03

Obtenez votre verdict

Rendement net, cash-flow mensuel, économie fiscale LMNP, patrimoine projeté sur 25 ans. Vous savez quoi faire.

Prochaine version

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Ils investissent mieux grâce à Rendement.app

★★★★★

"J'ai failli acheter un bien avec un cash-flow négatif de 300 €/mois. Le simulateur m'a ouvert les yeux en 2 minutes."

Julien M.
Libourne
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"La comparaison micro-BIC / LMNP réel m'a fait économiser 1 800 € d'impôts par an. Mon comptable ne m'avait jamais montré ça."

Sarah L.
Toulouse
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"Interface claire, calculs fiables. J'analyse tous mes biens potentiels avant de visiter. Ça m'évite de me déplacer pour rien."

Thomas R.
Bordeaux
FAQ

Investissement locatif pour débutants : les questions qu'on se pose

Rendement, rentabilité locative, fiscalité LMNP, cash-flow, DPE : les réponses synthétiques aux questions les plus fréquentes pour un premier investissement immobilier en 2026.

Le rendement locatif net se calcule en soustrayant toutes les charges annuelles aux loyers annuels, puis en divisant par le coût total d'acquisition. Formule : (loyers annuels - taxe foncière - charges - vacance - gestion) / (prix + frais de notaire + travaux) × 100. Un rendement net supérieur à 5% est considéré comme bon en France, selon les données du marché 2026.
En France, un rendement locatif brut est considéré comme bon à partir de 7%, et excellent au-delà de 9%. En net, viser 5% est un objectif réaliste dans les villes moyennes. Les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux) affichent souvent des rendements nets de 2 à 4%, compensés par la valorisation du bien sur le long terme.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers (30% depuis 2025 pour les meublés de tourisme non classés). Le LMNP réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien, ce qui peut ramener le revenu imposable à zéro pendant 10 à 20 ans. Règle simple : si vos charges + amortissements dépassent 50% des loyers, optez pour le régime réel.
Le cash-flow est la différence entre les loyers encaissés et toutes les sorties d'argent liées au bien (mensualité de prêt, taxe foncière, charges, impôt). Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance et génère un surplus chaque mois. Un cash-flow négatif de 100 à 300 € est courant les premières années et peut devenir positif après 5 à 7 ans grâce à la hausse des loyers et à l'amortissement du crédit.
Au prix d'achat, il faut ajouter les frais de notaire (7 à 8% dans l'ancien, 2 à 3% dans le neuf), la garantie du prêt (1 à 1,5%), les éventuels travaux, le mobilier pour une location meublée (3 000 à 8 000 €), et la taxe foncière annuelle. Le coût total dépasse généralement de 10 à 15% le prix d'achat affiché.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux (loi Climat et Résilience). Les logements classés F seront interdits au 1er janvier 2028, et les E au 1er janvier 2034. Les baux en cours continuent jusqu'à leur renouvellement. Un audit énergétique est obligatoire avant la vente d'un bien classé F ou G.
Le taux moyen national est de 4 à 6% sur un an, selon l'INSEE. Dans les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Rennes), comptez 2 à 3%. Dans les villes moyennes, 5 à 7% est plus réaliste. Appliquer une hypothèse de vacance dans son simulateur permet d'éviter la mauvaise surprise d'un bien inoccupé pendant les rotations locataires.
En LMNP réel, vous pouvez amortir le bien (hors terrain, soit 85 à 90% du prix d'achat) sur 25 à 30 ans, et le mobilier sur 5 à 10 ans. Cet amortissement se déduit des revenus locatifs imposables sans être une sortie de trésorerie. Résultat : le revenu imposable peut être quasi nul pendant 15 à 20 ans, générant une économie d'impôt significative.
Pas systématiquement. La SCI à l'IR est utile pour acheter à plusieurs ou préparer une transmission patrimoniale. La SCI à l'IS permet de déduire l'amortissement mais impose une plus-value professionnelle à la revente, souvent pénalisante. Pour un premier investissement en meublé, le LMNP en nom propre reste le plus simple et le plus avantageux fiscalement.
Moins de 2 minutes pour une simulation complète. Il suffit de saisir le prix d'achat, les conditions du prêt, le loyer estimé et les charges principales. Le simulateur calcule automatiquement le rendement brut et net, le cash-flow mensuel, la projection patrimoniale sur 25 ans et la comparaison fiscale LMNP réel vs micro-BIC.
Ressources

Apprendre avant de cliquer "acheter"

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