LMNP réel ou micro-BIC : le match fiscal complet en 2026
Deux régimes, deux logiques, et une différence d'impôt qui se chiffre en milliers d'euros chaque année.
LMNP : rappel du statut
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s'applique aux particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés, à condition que les recettes locatives annuelles soient inférieures à 23 000 € OU inférieures aux autres revenus du foyer fiscal. Au-delà, le statut devient LMP (Professionnel) avec une fiscalité très différente.
À l'intérieur du statut LMNP, deux régimes fiscaux coexistent : le micro-BIC et le régime réel. Le choix entre les deux est libre et reconductible d'année en année (avec quelques contraintes de délai).
Le régime micro-BIC : la simplicité
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les loyers, sans justification. Aucune déclaration de charges, aucune comptabilité exigée. L'investisseur reporte simplement le montant des loyers sur sa déclaration de revenus (case 5ND de la 2042-C-PRO).
- Abattement de 50% pour les locations meublées classiques (résidence principale)
- Abattement de 30% depuis 2025 pour les meublés de tourisme non classés (hors zone tendue)
- Abattement de 71% pour les chambres d'hôtes (les meublés de tourisme classés Atout France sont désormais alignés sur le régime classique 50%/77 700 € depuis la loi Le Meur)
- Plafond : 77 700 € de recettes annuelles (seuil 2026)
« L'abattement forfaitaire ne peut jamais être inférieur à 305 euros. »
Le régime réel : la puissance
Le régime réel permet de déduire des loyers toutes les charges réelles du bien : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, petits travaux, frais de comptable. Surtout, il autorise l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
L'amortissement est le levier clé. Un bien acheté 150 000 € (dont 15% de terrain non amortissable) peut être amorti sur 25 ans à raison de 5 100 € par an (150 000 × 0,85 / 25). Cette somme se déduit du revenu imposable sans sortir de trésorerie. Le mobilier s'amortit en plus sur 5 à 10 ans.
Comparatif chiffré : studio meublé à 150 000 €
Hypothèses : loyer 650 € par mois (7 800 € annuels), charges réelles 1 800 €, intérêts d'emprunt 3 500 €, amortissement 5 100 € + 400 € de mobilier. TMI (tranche marginale d'imposition) de 30%.
Sur cet exemple, le régime réel rapporte 1 840 € de plus chaque année, soit 46 000 € sur 25 ans. Ce gain compense très largement les 400 à 700 € annuels de comptable (nécessaire en régime réel).
Quand choisir chaque régime ?
Règle simple : si la somme des charges réelles + amortissements dépasse 50% des loyers, passer au régime réel. En pratique, c'est le cas dès qu'il y a un crédit en cours sur le bien.
Comment basculer du micro-BIC au réel ?
- Option à exercer auprès du SIE avant le 1er février de l'année d'imposition (ou dans les 3 mois suivant le début d'activité).
- Irrévocable pendant 1 an, puis reconductible tacitement d'année en année.
- Obligation de tenir une comptabilité : liasse fiscale 2031, bilan, compte de résultat. Un expert-comptable coûte 400 à 800 € par an.
- Possibilité d'adhérer à un CGA pour obtenir une réduction d'impôt de 915 € maximum (applicable sur les frais de comptabilité).
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Questions fréquentes
Julien Durandet est le fondateur de Rendement.app et investisseur locatif depuis 9 ans. Parti de zéro sans expérience dans l'immobilier, il a constitué progressivement un patrimoine pour préparer sa retraite, et utilise lui-même Rendement.app pour analyser ses propres opportunités.