Calcul du rendement locatif : la méthode complète en 2026

Le rendement locatif, en une phrase

Le rendement locatif est le pourcentage annuel qu'un bien immobilier rapporte par rapport à son coût total d'acquisition. Un rendement brut de 8% signifie qu'un bien acheté 100 000 euros génère 8 000 euros de loyers par an, avant charges et fiscalité.

Trois niveaux de rendement existent : le brut, le net et le net-net. Plus on descend, plus le chiffre devient réaliste. C'est le rendement net-net, après impôts, qui traduit la vraie rentabilité d'un investissement.

Formule du rendement brut

Rendement brut = (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. C'est le chiffre affiché dans les annonces, celui qui séduit et celui qui trompe. Il ignore les frais de notaire, les travaux, les charges et la fiscalité.

Formule du rendement net (ou net de charges)

Rendement net = (loyers annuels - charges annuelles) / (prix d'achat + frais de notaire + travaux) × 100. Les charges à retrancher : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion, provision pour vacance locative.

• Frais de notaire : 7 à 8% dans l'ancien, 2 à 3% dans le neuf
• Taxe foncière : en moyenne 1 mois de loyer par an
• Charges de copropriété non récupérables : 20 à 30% des charges totales
• Vacance locative : provision de 5 à 7% à retenir pour un investissement locatif (l'INSEE relève 7,7% de logements vacants au 1er janvier 2025)
• Frais de gestion locative : 6 à 10% des loyers TTC si délégation

Formule du rendement net-net (après impôts)

Rendement net-net = (loyers - charges - impôts et prélèvements sociaux) / coût total × 100. C'est le chiffre qui reste dans la poche de l'investisseur. Le régime fiscal choisi (LMNP réel, micro-BIC, SCI à l'IS) fait varier ce rendement du simple au double.

« En location meublée au régime réel, l'amortissement peut ramener le revenu imposable à zéro pendant 15 à 20 ans. »

Source : BOFIP, BOI-BIC-CHAMP-40

Exemple chiffré : appartement T2 à Libourne

Rendement brut : 9 000 / 90 000 = 10% (le chiffre de l'annonce).

Rendement net : (9 000 - 1 950) / 137 700 = 5,12%. L'écart avec le brut est énorme, et c'est normal.

Rendement net-net en LMNP réel : estimé à 4,8% après amortissement et impôt quasi-nul sur les 15 premières années. En micro-BIC (abattement 50%), le rendement net-net chute à 3,9% à cause de l'imposition sur la moitié des loyers.

Les 5 erreurs qui faussent le calcul

1. Oublier les frais de notaire : ils représentent 8% du prix dans l'ancien. Un investissement à 100 000 € coûte réellement 108 000 €.
2. Ignorer la vacance locative : un mois sans locataire, c'est 8% du loyer annuel perdu. Retenir 5 à 7% de vacance est prudent.
3. Sous-estimer la taxe foncière : elle peut atteindre 1,5 mois de loyer selon la commune. À vérifier sur impots.gouv.fr avant l'achat.
4. Mélanger charges récupérables et non récupérables : seules les charges non récupérables entrent dans le calcul du rendement net.
5. Ne pas simuler la fiscalité : deux biens identiques peuvent avoir 1% de rendement d'écart selon le régime fiscal choisi.

Quel rendement viser en 2026 ?

Un bon investissement en 2026 vise un rendement net supérieur à 5%, compatible avec un cash-flow positif ou proche de l'équilibre après mensualités de prêt.

Questions fréquentes