+500 analyses réalisées ce mois

Arrête d'investir
à l'aveugle.

Un bien peut vous rapporter - ou vous coûter. Sachez lequel avant de signer. Rendement net réel, cash-flow sur 25 ans, fiscalité LMNP comparée. Résultat en 30 secondes. Gratuit.

Sans inscription. Sans carte bancaire. Sans email requis.

0
Simulations
0 €
Prix moyen simulé
0 %
Satisfaits

Analysez n'importe quel type de bien

Maison individuelle
Maison individuelle
Rendement 4–7 %
Appartement moderne
Appartement moderne
Cash-flow optimisé
Immeuble de rapport
Immeuble de rapport
LMNP réel avantageux
Le vrai problème

80 % des investisseurs perdent de l'argent
sur leur premier bien.

Ils s'arrêtent au rendement brut

Le chiffre des annonces, c'est du brut. Taxe foncière, vacance, frais de gestion : le rendement net peut être deux fois plus bas.

Ils ignorent l'impact fiscal

En LMNP réel, les amortissements peuvent quasiment effacer l'impôt. Sans le savoir, certains paient des milliers d'euros en trop.

Ils n'anticipent pas dans le temps

Un bien en cash-flow négatif les 3 premières années peut s'autofinancer à partir de l'année 6. Encore faut-il le modéliser.

La solution

Tout ce que votre comptable ne vous dit pas,
en 30 secondes.

Rendement brut & net

Du brut au net en un clic : vacance, taxe foncière, charges, frais de gestion. Le vrai chiffre, pas le chiffre des annonces.

Cash-flow sur 25 ans

Courbe de trésorerie année par année. Vous voyez exactement à partir de quand le bien s'autofinance.

Fiscalité LMNP comparée

Micro-BIC vs LMNP réel côte à côte : amortissements, intérêts déductibles, économie d'impôt pour votre profil.

Gratuit · Sans inscription · Sans carte bancaire

3 étapes

Simple comme 1, 2, 3.

01

Renseignez le bien

Prix d'achat, frais de notaire, travaux, conditions du prêt : les infos que vous avez déjà sous la main.

02

Personnalise les variables clés

Loyer estimé, taux de vacance, taxe foncière, charges. Chaque curseur recalcule instantanément.

03

Obtenez votre verdict

Rendement net, cash-flow mensuel, économie fiscale LMNP, patrimoine projeté sur 25 ans. Décision prise.

Bientôt disponible

La V2 va tout changer.

Saisis l'adresse du bien : l'analyse se fait automatiquement. Données de marché en temps réel, estimation des loyers par quartier, scoring de la ville. Tout ça pour moins de 10 €/mois.

Estimation automatique du loyer par quartier
Scoring ville & quartier : transport, écoles, commerces
Tableau de bord multi-biens en un coup d'œil
Alertes sur les opportunités dans votre zone de recherche
Export PDF professionnel à présenter à votre banquier

Pas de spam. Un email quand la V2 sort. Désinscription en 1 clic.

Ils investissent mieux grâce à Rendement.app

★★★★★

"J'ai failli acheter un bien avec un cash-flow négatif de 300 €/mois. Le simulateur m'a ouvert les yeux en 2 minutes."

Julien M.
Libourne
★★★★★

"La comparaison micro-BIC / LMNP réel m'a fait économiser 1 800 € d'impôts par an. Mon comptable ne m'avait jamais montré ça."

Sarah L.
Toulouse
★★★★★

"Interface claire, calculs fiables. J'analyse tous mes biens potentiels avant de visiter. Ça m'évite de me déplacer pour rien."

Thomas R.
Bordeaux
FAQ

Investir en locatif : les questions qu'on se pose

Rendement, fiscalité LMNP, cash-flow, DPE : les réponses synthétiques aux questions les plus fréquentes des investisseurs en 2026.

Le rendement locatif net se calcule en soustrayant toutes les charges annuelles aux loyers annuels, puis en divisant par le coût total d'acquisition. Formule : (loyers annuels - taxe foncière - charges - vacance - gestion) / (prix + frais de notaire + travaux) × 100. Un rendement net supérieur à 5% est considéré comme bon en France, selon les données du marché 2026.
En France, un rendement locatif brut est considéré comme bon à partir de 7%, et excellent au-delà de 9%. En net, viser 5% est un objectif réaliste dans les villes moyennes. Les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux) affichent souvent des rendements nets de 2 à 4%, compensés par la valorisation du bien sur le long terme.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers (30% depuis 2025 pour les meublés de tourisme non classés). Le LMNP réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien, ce qui peut ramener le revenu imposable à zéro pendant 10 à 20 ans. Règle simple : si vos charges + amortissements dépassent 50% des loyers, optez pour le régime réel.
Le cash-flow est la différence entre les loyers encaissés et toutes les sorties d'argent liées au bien (mensualité de prêt, taxe foncière, charges, impôt). Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance et génère un surplus chaque mois. Un cash-flow négatif de 100 à 300 € est courant les premières années et peut devenir positif après 5 à 7 ans grâce à la hausse des loyers et à l'amortissement du crédit.
Au prix d'achat, il faut ajouter les frais de notaire (7 à 8% dans l'ancien, 2 à 3% dans le neuf), la garantie du prêt (1 à 1,5%), les éventuels travaux, le mobilier pour une location meublée (3 000 à 8 000 €), et la taxe foncière annuelle. Le coût total dépasse généralement de 10 à 15% le prix d'achat affiché.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux (loi Climat et Résilience). Les logements classés F seront interdits au 1er janvier 2028, et les E au 1er janvier 2034. Les baux en cours continuent jusqu'à leur renouvellement. Un audit énergétique est obligatoire avant la vente d'un bien classé F ou G.
Le taux moyen national est de 4 à 6% sur un an, selon l'INSEE. Dans les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Rennes), comptez 2 à 3%. Dans les villes moyennes, 5 à 7% est plus réaliste. Appliquer une hypothèse de vacance dans son simulateur permet d'éviter la mauvaise surprise d'un bien inoccupé pendant les rotations locataires.
En LMNP réel, vous pouvez amortir le bien (hors terrain, soit 85 à 90% du prix d'achat) sur 25 à 30 ans, et le mobilier sur 5 à 10 ans. Cet amortissement se déduit des revenus locatifs imposables sans être une sortie de trésorerie. Résultat : le revenu imposable peut être quasi nul pendant 15 à 20 ans, générant une économie d'impôt significative.
Pas systématiquement. La SCI à l'IR est utile pour acheter à plusieurs ou préparer une transmission patrimoniale. La SCI à l'IS permet de déduire l'amortissement mais impose une plus-value professionnelle à la revente, souvent pénalisante. Pour un premier investissement en meublé, le LMNP en nom propre reste le plus simple et le plus avantageux fiscalement.
Moins de 2 minutes pour une simulation complète. Il suffit de saisir le prix d'achat, les conditions du prêt, le loyer estimé et les charges principales. Le simulateur calcule automatiquement le rendement brut et net, le cash-flow mensuel, la projection patrimoniale sur 25 ans et la comparaison fiscale LMNP réel vs micro-BIC.
Ressources

Apprendre avant de cliquer "acheter"

Nos guides pédagogiques et nos analyses d'actualité pour comprendre le marché locatif sans se perdre dans le jargon.

Guides pilier
Calcul du rendement locatif : la méthode complète en 2026
Formule du rendement brut, net, net-net : comment obtenir le vrai chiffre qui compte avant d'investir.
LMNP réel ou micro-BIC : le match fiscal complet en 2026
Deux régimes, deux logiques, et une différence d'impôt qui se chiffre en milliers d'euros chaque année.
Cash-flow immobilier : le chiffre qui fait tenir l'investissement dans la durée
Un rendement élevé ne suffit pas : sans cash-flow positif, le patrimoine se construit mais l'effort mensuel épuise. Voici comment le calculer et le sécuriser.
Frais d'achat immobilier : le coût total réel en 2026
Prix affiché plus frais, c'est la base. Mais un investissement locatif coûte entre 12 et 20% de plus que le prix d'achat : voici le détail poste par poste.
DPE et location en 2026 : ce qui change, ce qui est interdit, comment s'adapter
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les F suivent en 2028, les E en 2034. Voici l'état des lieux 2026.
Investissement locatif à Bordeaux : le guide complet en 2026
Prix au m², loyers encadrés, quartiers les plus rentables, profil locataire et simulation type. Tout ce qu'il faut savoir avant d'investir à Bordeaux en 2026.
Comment évaluer une adresse pour un investissement locatif : la méthode des 5 critères pondérés
5 critères, des données officielles DVF et INSEE, un score sur 100 : la méthode rigoureuse pour ne pas confondre une bonne adresse et une bonne annonce.

Ton prochain bien est rentable ?

Gratuit. Sans carte bancaire. Résultat en 30 secondes.

1 analyse gratuite par semaine · Starter 3/jour à 2,99 €/mois · Premium illimité à 6,99 €/mois