Frais d'achat immobilier : le coût total réel en 2026
Prix affiché plus frais, c'est la base. Mais un investissement locatif coûte entre 12 et 20% de plus que le prix d'achat : voici le détail poste par poste.
Publié le 17 avril 2026 · Mis à jour le 1 mai 2026
Vue d'ensemble : combien coûte vraiment un achat locatif ?
En 2026, pour un bien ancien de 150 000 euros, le coût total d'acquisition se situe entre 168 000 et 180 000 euros selon la région et les travaux. La différence de 12 à 20% vient de 7 postes que la plupart des premiers investisseurs sous-estiment.
Les frais de notaire : 7 à 8% dans l'ancien, 2 à 3% dans le neuf
Les "frais de notaire" sont mal nommés : ils reviennent à l'État à plus de 85%. Ils se décomposent en trois parties : les droits de mutation (environ 6,3% depuis la hausse votée par la majorité des départements en 2025), les émoluments du notaire (environ 1%) et les débours (frais engagés par le notaire pour votre compte, environ 0,5%).
Ancien (majorité des investissements) : 7,5 à 8,5% du prix depuis la hausse des DMTO en 2025, non négociables.
Neuf ou VEFA : 2 à 3% grâce à la TVA déjà incluse dans le prix.
Mobilier inclus dans la vente : on peut déduire la valeur des meubles de l'assiette des droits de mutation pour réduire les frais.
Quasi-totalité
Part des départements français qui ont relevé les droits de mutation à 5% (le plafond autorisé par la loi de finances 2025), faisant passer les frais de notaire dans l'ancien de 7,5% à 8% en moyenne nationale.
Source : Service-public.gouv.fr, actualité A18183, mai 2026
Frais bancaires : dossier, garantie, courtier
Pour un crédit de 150 000 euros, comptez entre 1 500 et 3 500 euros de frais bancaires répartis en trois postes :
Frais de dossier : entre 500 et 1 500 euros, souvent négociables voire offerts en période de concurrence.
Garantie (Crédit Logement ou hypothèque) : Crédit Logement coûte environ 1% du capital emprunté ; une hypothèque 1,5 à 2% mais avec restitution partielle à la fin.
Courtier : gratuit pour l'emprunteur dans 70% des cas (rémunéré par la banque), payant uniquement si dossier complexe.
Travaux et meubles : le poste qui explose
C'est le poste le plus sous-estimé. En 2026, un rafraîchissement simple (peinture, sols, sanitaires) coûte entre 150 et 250 euros par m². Une remise en état complète d'un T2 de 40 m² peut facilement atteindre 15 000 euros. En cas de DPE F ou G, les travaux de rénovation énergétique montent à 300 à 500 euros par m².
Pour le meublé (LMNP), prévoyez entre 3 000 et 8 000 euros de mobilier pour un T2, à amortir fiscalement sur 7 ans au régime réel.
Exemple complet : coût total d'un T2 à 150 000 €
Poste
Montant
Commentaire
Prix du bien
150 000 €
Ancien, région moyenne
Frais de notaire
12 150 €
8,1% du prix après hausse DMTO 2025
Frais de dossier banque
1 000 €
Négocié à la moitié du tarif
Garantie Crédit Logement
1 500 €
1% du capital emprunté
Travaux de rafraîchissement
9 000 €
225 €/m² sur 40 m²
Mobilier (LMNP)
5 500 €
Lit, cuisine, salon, électroménager
TOTAL
179 150 €
+ 19,4% vs prix affiché
Conclusion : penser à financer ou provisionner 20% au-dessus du prix affiché. C'est la différence entre un projet qui se réalise et un qui reste bloqué au moment de signer chez le notaire.
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Questions fréquentes
Pour un achat locatif dans l'ancien en 2026, les frais d'acquisition ajoutent 12 à 20% au prix du bien : 7 à 8% de frais de notaire, 1 à 2% de frais bancaires, 5 à 10% de travaux et meubles selon l'état du bien.
Non pour la partie droits de mutation (85% des frais, reversés à l'État). Oui pour les émoluments du notaire sur les biens de plus de 100 000 € : une remise de 20% maximum peut être accordée depuis la loi Macron.
En 2026, 70% des banques acceptent de financer les frais de notaire mais demandent 10 à 15% d'apport hors frais. L'emprunt "frais compris" reste possible pour les très bons dossiers, avec une prime de taux de 0,1 à 0,3 point.
En LMNP réel : les frais de notaire, de dossier bancaire et de garantie sont amortissables comme partie du prix de revient du bien. Les travaux sont déductibles ou amortissables selon leur nature. Les meubles s'amortissent sur 7 ans.