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DPE et location en 2026 : ce qui change, ce qui est interdit, comment s'adapter

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les F suivent en 2028, les E en 2034. Voici l'état des lieux 2026.

Publié le 17 avril 2026 · Mis à jour le 1 mai 2026

Le calendrier officiel des interdictions

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier de sortie progressive des passoires thermiques du marché locatif. En 2026, voici où l'on en est :

Classe DPE	Statut au 17/04/2026	Échéance
G	Interdit à la location (nouveaux baux)	1er janvier 2025
F	Encore autorisé	Interdit au 1er janvier 2028
E	Encore autorisé	Interdit au 1er janvier 2034
D et mieux	Autorisés sans limite	-

« À compter du 1er janvier 2025, un logement classé G est considéré comme non décent et son propriétaire ne peut plus le louer à un nouveau locataire. »
Source : Loi Climat et Résilience, art. 160

Attention : les baux en cours restent valides. L'interdiction concerne les nouveaux baux et les renouvellements. Mais le locataire peut exiger une mise en conformité en saisissant la commission départementale de conciliation.

L'impact concret sur le marché locatif en 2026

13,9%

Part du parc locatif privé français classé F ou G au 1er janvier 2025, en baisse de 7,7% sur un an. Au 1er janvier 2026, la réforme du coefficient électrique a fait sortir 850 000 logements supplémentaires du statut de passoire thermique.

Source : ONRE / SDES, données 2025 et arrêté du 13 août 2025

Conséquences observées sur le marché :

Baisse des prix de 10 à 15% sur les biens classés F ou G depuis 2023, selon les notaires.
Rendement brut apparent en hausse sur ces biens, mais travaux de rénovation souvent dissuasifs.
Multiplication des ventes en bloc d'immeubles passoires par des bailleurs sociaux ou institutionnels qui préfèrent sortir du parc locatif.
Explosion de la demande pour les logements D et mieux, avec loyers en hausse de 3 à 5% dans les zones tendues.

J'ai un logement F ou G, que faire ?

Faire refaire le DPE : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Pour un bien chauffé à l'électricité, un nouveau diagnostic peut faire regagner 1 ou 2 classes sans aucun travaux. Les anciens DPE peuvent être mis à jour gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.
Cibler les travaux qui font le plus remonter la classe : isolation des combles, remplacement de la chaudière, changement des fenêtres simple vitrage.
Solliciter les aides : MaPrimeRénov' couvre 40 à 90% des travaux selon les revenus du foyer (jusqu'à 70 000 € HT pour une rénovation d'ampleur de 4 classes). Attention : depuis janvier 2026, l'isolation des murs et les chaudières biomasse ne sont plus financées.
Vendre avant l'échéance si les travaux sont trop lourds : un bien G aujourd'hui se vend encore, mais la décote s'aggrave.
Consulter un spécialiste de la rénovation globale (accompagnateur Rénov') pour construire un parcours cohérent.

Combien coûte une rénovation énergétique ?

Travaux	Coût moyen	Gain de classes DPE
Isolation des combles perdus	30 à 50 €/m²	+ 1 à 2 classes
Isolation des murs par l'intérieur	60 à 90 €/m²	+ 1 classe
Isolation par l'extérieur (ITE)	150 à 250 €/m²	+ 2 classes
Pompe à chaleur air/eau	12 000 à 18 000 €	+ 1 à 2 classes
Fenêtres double vitrage	500 à 900 €/fenêtre	+ 0 à 1 classe
Rénovation globale	400 à 700 €/m²	Jusqu'à G → C

Ordre de grandeur : pour sortir un T3 de 60 m² de la classe G vers la classe D, comptez entre 25 000 et 45 000 euros de travaux, réduits à 10 000 à 25 000 euros nets après MaPrimeRénov'.

Acheter un bien F ou G en 2026 : bonne ou mauvaise idée ?

C'est une stratégie défendable à trois conditions :

Négocier le prix à la baisse en intégrant 100% du coût des travaux (et non 50% comme le font beaucoup de vendeurs).
Valider le budget travaux par deux artisans différents avant de signer le compromis, avec une clause suspensive.
Simuler le rendement locatif après travaux (et non avant) pour s'assurer que l'opération reste rentable.

À l'inverse, acheter un bien F ou G au prix du marché en pariant sur une "occasion" est le meilleur moyen de se retrouver avec un actif invendable dans 3 ans.

Appliquez ces calculs à votre projet réel en 2 minutes

Questions fréquentes

Non pour les nouveaux baux signés depuis le 1er janvier 2025. Oui pour les baux en cours, jusqu'à leur renouvellement. En pratique, un locataire peut saisir la commission de conciliation et exiger des travaux de mise en conformité.

Les logements classés F seront interdits à la location à compter du 1er janvier 2028 pour les nouveaux baux. Les bailleurs ont donc moins de 2 ans pour engager les travaux de rénovation ou sortir ces biens du parc locatif.

Pour un appartement de 60 m² passant de G à D, comptez entre 25 000 et 45 000 euros bruts. Les aides MaPrimeRénov' peuvent couvrir 40 à 80% selon les revenus, réduisant le reste à charge à 10 000 à 25 000 euros.

Oui en régime réel (location nue ou LMNP). Les travaux d'amélioration énergétique sont soit déductibles immédiatement (régime réel foncier), soit amortissables sur la durée d'usage (LMNP réel). MaPrimeRénov' versée n'est pas imposable.