LMNP 2026 : la hausse à 18,6 % vise vos loyers, pas votre plus-value de revente
Beaucoup d'articles l'affirment à tort : la plus-value de revente d'un bien LMNP ne passe pas à 18,6 %. La hausse de CSG 2026 frappe les loyers meublés ; la plus-value, elle, reste à 17,2 %. Décryptage et cas pratique chiffré.
Ce qui change vraiment en 2026 : + 1,4 point de CSG sur les loyers meublés
La loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) pour 2026 relève la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, pour financer la branche autonomie. Résultat : le taux global de prélèvements sociaux passe de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus concernés. Parmi eux figurent les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de la location meublée — c'est-à-dire vos loyers de LMNP.
Concrètement, la hausse touche votre imposition annuelle sur les loyers, uniquement si votre résultat meublé est positif. Sur un résultat imposable de 6 000 euros par an, elle représente 84 euros de prélèvements sociaux supplémentaires (6 000 x 1,4 %). Or, en LMNP au régime réel, l'amortissement efface souvent tout ou partie de ce résultat : beaucoup de loueurs ne sont donc pas ou peu impactés. Le vrai bouleversement de la fiscalité de sortie est ailleurs — dans la réforme 2025 sur les amortissements.
Le vrai changement pour la revente : la réintégration des amortissements (2025)
Pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués pendant la détention d'un bien LMNP au régime réel sont réintégrés au calcul de la plus-value imposable lors de la revente (loi de finances 2025, art. 84). Cette réforme a clos la particularité qui faisait la singularité du régime : déduire chaque année une fraction du prix d'achat des revenus locatifs (l'amortissement) sans subir de contrepartie à la revente.
Mécaniquement, la plus-value imposable est désormais calculée ainsi : prix de cession moins (prix d'acquisition moins amortissements pratiqués hors mobilier). Plus le bien a été amorti longtemps, plus la plus-value taxable augmente. C'est cette réforme — et non la hausse de CSG 2026 — qui alourdit réellement la fiscalité de sortie. Le taux de prélèvements sociaux sur la plus-value, lui, reste à 17,2 %.
Pour un investisseur LMNP qui détient son bien depuis 10 ou 15 ans et a pratiqué l'amortissement maximal, la seule réintégration des amortissements peut représenter plusieurs milliers d'euros d'impôt supplémentaires sur la plus-value à la revente. C'est ce que montre le cas chiffré ci-dessous.
Cas pratique : revente d'un T2 acquis 200 000 € il y a 10 ans
Prenons un exemple représentatif. Marc a acheté en 2016 un T2 à Bordeaux pour 200 000 euros (frais de notaire inclus), exploité en LMNP réel. Il a pratiqué l'amortissement maximal : 6 000 euros par an pendant 10 ans, soit 60 000 euros au total (hors mobilier). Il revend son bien en juin 2026 pour 250 000 euros.
Étape 1 : prix d'acquisition corrigé après réintégration des amortissements
Étape 2 : plus-value brute
Étape 3 : abattements pour durée de détention (10 ans)
Pour 10 ans de détention, les abattements applicables sont : 30 % pour l'impôt sur le revenu (6 % par an au-delà de la 5e année) et 8,25 % pour les prélèvements sociaux (1,65 % par an au-delà de la 5e année).
Étape 4 : impôt à payer en 2026 (PS à 17,2 %, pas 18,6 %)
Le taux de prélèvements sociaux appliqué à la plus-value est bien 17,2 % — et non 18,6 %. À ce niveau de plus-value, la part taxable à l'impôt sur le revenu (77 000 €) dépasse 50 000 € et déclenche en plus la surtaxe sur les plus-values élevées (2 % ici). Note : appliquer 18,6 % par erreur aurait surestimé les prélèvements sociaux de près de 1 400 € sur ce seul dossier.
Étape 5 : comparaison avant / après la réforme 2025 (amortissements)
* Totaux hors surtaxe. Le surcoût de ~17 400 € (et ~19 000 € surtaxe comprise) provient intégralement de la réintégration des amortissements votée en 2025, qui gonfle la plus-value imposable de 50 000 à 110 000 €. Le taux de prélèvements sociaux, lui, est resté à 17,2 % dans les deux scénarios : la hausse de CSG 2026 n'a joué aucun rôle ici, car elle ne touche que les loyers. C'est un saut à intégrer dès la phase d'achat — mais pour la bonne raison.
Exonérations et abattements pour durée de détention qui restent applicables
Bonne nouvelle : les abattements pour durée de détention n'ont pas été modifiés. Plus la détention est longue, plus la plus-value imposable diminue jusqu'à l'exonération totale. Ces abattements permettent d'amortir, voire d'absorber complètement, l'effet de la réintégration des amortissements pour les détentions longues.
À 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu. À 30 ans, elle est aussi exonérée de prélèvements sociaux. Pour un investisseur patrimonial qui prévoit de conserver son bien sur le très long terme - ou de le transmettre - la fiscalité de sortie reste maîtrisée.
Stratégies d'optimisation à activer dès maintenant
Face à ce nouveau cadre, plusieurs leviers existent pour limiter l'addition fiscale de sortie. Aucun n'est miraculeux pris isolément ; combinés, ils peuvent réduire significativement le coût.
- Allonger la durée de détention. Le levier le plus puissant. Passer de 10 à 22 ans de détention supprime intégralement l'impôt sur le revenu sur la plus-value, soit dans notre cas pratique 14 630 euros économisés. Pour beaucoup d'investisseurs, cela peut justifier de ne pas précipiter une revente.
- Arbitrer entre LMNP et SCI à l'IS. La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés calcule la plus-value différemment (régime des plus-values professionnelles). Elle peut être plus favorable dans certaines configurations, mais avec une fiscalité courante moins avantageuse. À étudier avec un conseiller, pas à faire seul.
- Donner avant de céder. Une donation effectuée avant la cession remet le compteur de la plus-value à zéro pour le donataire (la valeur retenue est celle de la donation, pas du prix d'achat initial). Cette stratégie purge la plus-value, mais déclenche des droits de donation à apprécier. Elle a tout son sens dans le cadre d'une transmission familiale anticipée.
- Démembrement temporaire. Céder l'usufruit temporaire d'un bien LMNP permet de générer de la trésorerie sans déclencher la fiscalité sur la plus-value. Stratégie technique qui requiert un accompagnement notarial spécialisé.
- Évaluer le retrait du régime BIC réel. Pour un bien acquis très anciennement et peu amorti, le calcul peut révéler qu'il est plus avantageux de basculer en micro-BIC les dernières années avant cession, pour limiter le différentiel entre prix corrigé et prix réel.
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Questions fréquentes
Julien Durandet est le fondateur de Rendement.app et investisseur locatif depuis 9 ans. Parti de zéro sans expérience dans l'immobilier, il a constitué progressivement un patrimoine pour préparer sa retraite, et utilise lui-même Rendement.app pour analyser ses propres opportunités.