Dernière mise à jour : mai 2026 — données marché DVF, taux Observatoire Crédit Logement, réforme art. 84 loi n°2025-127. Le simulateur n'est pas un outil de confirmation, c'est un outil de décision.
Vous envisagez d'investir dans l'immobilier locatif en 2026 ? Avant de signer, une question doit passer en premier : ce bien est-il vraiment rentable ? La réponse n'est jamais dans le discours de l'agent immobilier — elle se trouve dans les chiffres.
Pour extraire ces chiffres, vous avez besoin d'un simulateur de rendement locatif. Pas d'une calculette basique de rendement brut, mais d'un outil qui intègre charges, fiscalité et financement. La première erreur n'est d'ailleurs pas technique : elle est mentale.
L'investisseur débutant voit un bien à 180 000 €, un loyer de 700 €/mois, calcule mentalement (700 × 12) / 180 000 = 4,67 % et se dit « c'est pas mal ». Il a commis 6 erreurs avant même d'avoir ouvert un tableur.
Résultat : un bien annoncé à 4,67 % de rendement brut se retrouve à 1,8 % de rendement net-net une fois tous les postes déduits. Pire : avec un financement à crédit, le cash-flow mensuel peut être négatif de 200 à 400 €, sans que l'investisseur ne s'en rende compte avant la première déclaration de revenus.
Le simulateur ne sert pas à confirmer que votre projet est formidable. Il sert à vous épargner une erreur coûteuse.
Un simulateur sérieux ne vous donne pas un chiffre — il vous en donne trois, progressifs. Chaque indicateur affine la réalité.
Formule : (loyer mensuel × 12) / prix d'acquisition total × 100. Il ne tient compte de rien d'autre que du loyer et du prix. Utile pour comparer rapidement deux biens sur le même marché, il ne reflète en aucun cas la réalité de ce que vous percevrez.
Formule : (loyer annuel – charges non récupérables) / prix d'acquisition total × 100. Il intègre la taxe foncière, l'assurance PNO, les charges de copropriété non récupérables, les frais de gestion et la provision pour vacance locative.
→ (8 400 – 4 092) / 180 000 = 2,39 % de rendement net. Ce chiffre reste incomplet : il omet le financement et la fiscalité.
C'est le seul chiffre qui compte vraiment. Il intègre le résultat imposable, l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale (TMI), les prélèvements sociaux (CSG-CRDS portée à 18,6 % en 2026 par la contribution autonomie, détaillée dans notre article sur les prélèvements sociaux LMNP) et les économies d'impôt liées aux amortissements LMNP ou au déficit foncier.
En location nue classique, sans optimisation fiscale, un investisseur en tranche 30 % peut tomber à 1,5 ou 2 % de rendement net-net sur les grandes métropoles. C'est inférieur au Livret A à 3 % net (mai 2026).
Un simulateur mal rempli donne un résultat faux. Voici les 5 variables qui doivent être exactes pour produire un calcul fiable.
Comprenez : prix d'achat + frais de notaire (7-8 %) + frais d'agence éventuels + coût de l'ameublement pour du LMNP. Pour un bien à 180 000 €, le coût total d'acquisition se situe entre 194 000 € et 200 000 €. Une différence de 20 000 € modifie le rendement de 0,5 à 1 point — voir notre guide complet sur les frais d'achat immobilier.
Ne prenez pas le loyer affiché par le vendeur. Consultez les données réelles : SeLoger et PAP pour les loyers moyens par typologie, l'Observatoire des loyers de Bordeaux (loyer médian 19 €/m² en mai 2026), les transactions DVF.
À Bordeaux, le loyer médian pour un T2 non meublé s'établit à 15,5 €/m². Pour un T2 meublé (LMNP), comptez 17 à 19 €/m² — la majoration meublée compense l'absence de dépôt de garantie demandé en location nue.
Ces taux restent stables depuis le début de l'année. La BCE maintient son taux directeur à 2,15 % (stable depuis juin 2025). Les prévisions tablent sur une légère remontée de 0,10 à 0,20 point d'ici fin 2026 — sans revenir aux 4,24 % du pic de janvier 2024.
C'est le facteur qui change tout entre deux investisseurs sur le même bien. Tranche 11 % pour un célibataire à ~28 000 €/an, 30 % pour un couple à ~80 000 €/an, 41 % pour un couple à ~160 000 €/an. Un même bien génère 0 € d'impôt en LMNP réel pour un célibataire en tranche 30 % avec un amortissement annuel de 4 500 €, et jusqu'à 3 500 € d'impôt en location nue pour le même couple. Le simulateur doit intégrer votre TMI exacte pour être exploitable.
Simulation complète pour un investisseur réel en 2026. Données issues du marché bordelais de mai 2026 (prix DVF, loyer SeLoger/PAP, taux OCL).
→ 700 × 12 / 194 400 = 4,32 %. Honorable pour Bordeaux — la ville affiche un rendement brut moyen autour de 4,5 à 5 % sur les petites surfaces. En nue-propriété, le brut tomberait à 4,01 %. Pour aller plus loin, voir notre guide sur le calcul du rendement locatif.
→ (8 400 – 4 108) / 194 400 = 2,21 % de rendement net. Soit 2,1 points de moins que le rendement brut. Sans simulateur, vous ne verrez jamais ce chiffre.
Mensualité crédit -1 010 € + loyer perçu +700 € + charges -342 € = cash-flow brut -652 €/mois. Sans fiscalité, vous perdez 652 €/mois sur ce bien à Bordeaux. C'est le cas de la majorité des investissements en métropole financés sur 20 ans en 2026. Les simulateurs qui n'affichent que le brut sont inutiles — voire dangereux. Pour creuser ce point, lisez notre guide sur le cash-flow immobilier.
C'est ici que le simulateur révèle son intérêt. Sans outil structuré, vous ne verrez pas que la fiscalité peut transformer un déficit en quasi-équilibre.
La vraie valeur du LMNP en 2026 n'est pas le cash-flow mensuel — c'est l'accumulation de déficit reportable et l'absence d'imposition sur les revenus locatifs pendant la phase d'amortissement. Pour la mécanique détaillée du calcul des amortissements, voir notre guide de l'amortissement LMNP 2026.
Un bon simulateur doit pouvoir comparer deux scénarios sur les mêmes hypothèses. Les critères qui orientent le choix :
La réforme de 2025 (article 84, loi n°2025-127 du 14 février 2025) modifie la donne : les amortissements pratiqués en LMNP réel sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Pour une comparaison chiffrée, lisez notre dossier LMNP vs micro-foncier 2026.
La loi de finances 2025 a profondément modifié le calcul de la plus-value pour les loueurs en meublé non professionnels. Concrètement : depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition fiscal d'un bien cédé en LMNP est minoré du montant des amortissements effectivement déduits (article 150 VB du CGI, III).
La différence (50 000 €) est imposée à 19 % IR + 18,6 % de prélèvements sociaux (vs 17,2 % avant 2025, la contribution autonomie ayant ajouté 1,4 point).
Plus vous détenez longtemps, moins la réintégration pèse. Après 22 ans, l'exonération d'IR neutralise la réintégration. Après 30 ans, l'exonération totale rend l'impact négligeable. La simulation doit donc être effectuée sur 20-25 ans minimum, pas sur l'année 1. Pour le détail des stratégies post-réforme, voir notre analyse de la loi de finances 2026 et notre dossier sur l'amortissement en location nue (dispositif Jeanbrun).
Au-delà du rendement brut, un simulateur moderne pour investisseur éclairé doit afficher :
Si votre simulateur affiche un seul chiffre, il est insuffisant.
L'investissement locatif en 2026 offre des conditions de financement stabilisées (taux moyens autour de 3,27 % sur 20 ans, BCE à 2,15 %), des prix qui se sont corrigés dans les grandes métropoles, et des loyers qui continuent de monter. C'est un marché plus sain qu'en 2022-2024 — mais il récompense toujours les investisseurs qui calculent et pénalise ceux qui achètent sur un coup de cœur.
Le simulateur de rendement locatif n'est pas un outil de confirmation. C'est un outil de décision. Il doit vous dire non aussi souvent qu'il vous dit oui. Si le simulateur affiche un rendement net-net inférieur à 2,5 % sur une grande métropole financée à crédit, c'est un signal : renégociez le prix, changez de ville, ou changez de mode de financement. Jamais vous n'achetez en aveugle. Pour les tendances marché 2026 et les villes les plus porteuses, voir notre dossier sur les 5 tendances du marché locatif 2026.
Appliquez ces calculs à votre projet réel en 2 minutes