LMNP 2026 : la hausse à 18,6 % des prélèvements sociaux change la donne à la revente

Ce qui change au 1er janvier 2026 : + 1,4 point de prélèvements sociaux

Depuis le 1er janvier 2026, le taux global de prélèvements sociaux applicable aux plus-values immobilières des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) passe de 17,2 % à 18,6 %. Cette hausse de 1,4 point s'applique aux cessions intervenues à partir de cette date, quelle que soit la date d'acquisition du bien.

Note de transparence : à la date de publication de cet article, cette mesure est rapportée par plusieurs sources de presse spécialisée. Sa codification précise dans le BOFIP est en cours et certaines modalités d'application (notamment le périmètre exact des résidences de services) peuvent nécessiter une vérification auprès d'un conseiller fiscal.

« À partir du 1er janvier 2026, les prélèvements sociaux seront à 18,6 % pour les reventes en LMNP, à l'exception des résidences de services du fait que cette mesure ne concerne pas les baux commerciaux. »

Source : Analyse fiscale Trackstone, LMNP 2026

Concrètement, sur une plus-value taxable de 50 000 euros après abattement, la hausse représente 700 euros de prélèvements sociaux supplémentaires (50 000 x 1,4 %). Sur une plus-value de 100 000 euros, l'impact monte à 1 400 euros. Une somme modeste prise isolément, mais qui s'ajoute à un autre changement bien plus structurant entré en vigueur l'année précédente.

Le cumul avec la réforme 2025 sur la réintégration des amortissements

Depuis le 1er mars 2025, les amortissements pratiqués pendant la détention d'un bien LMNP au régime réel sont réintégrés au calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Cette réforme a clos une particularité fiscale qui faisait la singularité du régime : la possibilité de déduire chaque année une fraction du prix d'achat des revenus locatifs (l'amortissement) sans subir de contrepartie à la revente.

Mécaniquement, la plus-value imposable est désormais calculée ainsi : prix de cession moins (prix d'acquisition moins amortissements pratiqués hors mobilier). Plus le bien a été amorti longtemps, plus la plus-value taxable augmente. Le cumul avec la hausse des prélèvements sociaux de 2026 amplifie l'effet sur la fiscalité finale.

Pour un investisseur LMNP qui détient son bien depuis 10 ou 15 ans et a pratiqué l'amortissement maximal, l'addition des deux mesures peut représenter plusieurs milliers d'euros d'impôt supplémentaires sur la plus-value à la revente. C'est ce que montre le cas chiffré ci-dessous.

Cas pratique : revente d'un T2 acquis 200 000 € il y a 10 ans

Prenons un exemple représentatif. Marc a acheté en 2016 un T2 à Bordeaux pour 200 000 euros (frais de notaire inclus), exploité en LMNP réel. Il a pratiqué l'amortissement maximal : 6 000 euros par an pendant 10 ans, soit 60 000 euros au total (hors mobilier). Il revend son bien en juin 2026 pour 250 000 euros.

Étape 1 : prix d'acquisition corrigé après réintégration des amortissements

Étape 2 : plus-value brute

Étape 3 : abattements pour durée de détention (10 ans)

Pour 10 ans de détention, les abattements applicables sont : 30 % pour l'impôt sur le revenu (6 % par an au-delà de la 5e année) et 8,25 % pour les prélèvements sociaux (1,65 % par an au-delà de la 5e année).

Étape 4 : impôt à payer en 2026 (taux 18,6 %)

Étape 5 : comparaison avec 2024 (avant les deux réformes)

Le surcoût fiscal lié au cumul des deux réformes atteint environ 18 800 euros pour cette cession. La majeure partie (16 000 euros) provient de la réintégration des amortissements votée en 2025 ; la hausse 2026 des prélèvements sociaux ajoute environ 1 400 euros sur la base supérieure. C'est un saut significatif que tout investisseur LMNP doit intégrer dès la phase d'achat.

Exonérations et abattements pour durée de détention qui restent applicables

Bonne nouvelle : les abattements pour durée de détention n'ont pas été modifiés. Plus la détention est longue, plus la plus-value imposable diminue jusqu'à l'exonération totale. Ces abattements permettent d'amortir, voire d'absorber complètement, l'effet des deux réformes pour les détentions longues.

À 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu. À 30 ans, elle est aussi exonérée de prélèvements sociaux. Pour un investisseur patrimonial qui prévoit de conserver son bien sur le très long terme - ou de le transmettre - la fiscalité de sortie reste maîtrisée.

Stratégies d'optimisation à activer dès maintenant

Face à ce nouveau cadre, plusieurs leviers existent pour limiter l'addition fiscale de sortie. Aucun n'est miraculeux pris isolément ; combinés, ils peuvent réduire significativement le coût.

1. Allonger la durée de détention. Le levier le plus puissant. Passer de 10 à 22 ans de détention supprime intégralement l'impôt sur le revenu sur la plus-value, soit dans notre cas pratique 14 630 euros économisés. Pour beaucoup d'investisseurs, cela peut justifier de ne pas précipiter une revente.
2. Arbitrer entre LMNP et SCI à l'IS. La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés calcule la plus-value différemment (régime des plus-values professionnelles). Elle peut être plus favorable dans certaines configurations, mais avec une fiscalité courante moins avantageuse. À étudier avec un conseiller, pas à faire seul.
3. Donner avant de céder. Une donation effectuée avant la cession remet le compteur de la plus-value à zéro pour le donataire (la valeur retenue est celle de la donation, pas du prix d'achat initial). Cette stratégie purge la plus-value, mais déclenche des droits de donation à apprécier. Elle a tout son sens dans le cadre d'une transmission familiale anticipée.
4. Démembrement temporaire. Céder l'usufruit temporaire d'un bien LMNP permet de générer de la trésorerie sans déclencher la fiscalité sur la plus-value. Stratégie technique qui requiert un accompagnement notarial spécialisé.
5. Évaluer le retrait du régime BIC réel. Pour un bien acquis très anciennement et peu amorti, le calcul peut révéler qu'il est plus avantageux de basculer en micro-BIC les dernières années avant cession, pour limiter le différentiel entre prix corrigé et prix réel.

Questions fréquentes