Simulateur de capacité d'emprunt pour un investissement locatif
Combien pouvez-vous emprunter, et pour quelle mensualité ? Les deux calculs qui conditionnent votre projet, avant même de viser un bien.
Qu'est-ce que la capacité d'emprunt en investissement locatif ?
La capacité d'emprunt est le montant maximum qu'une banque accepte de vous prêter compte tenu de vos revenus, de vos charges et de la durée du crédit. Pour un investissement locatif, elle se distingue d'un achat de résidence principale sur un point clé : la banque intègre une partie des loyers futurs dans le calcul, ce qui augmente le montant finançable.
Concrètement, deux chiffres comptent : la mensualité maximale que vous pouvez supporter (plafonnée par le taux d'endettement), puis le capital que cette mensualité permet d'emprunter sur la durée choisie. Le simulateur ci-dessus calcule les deux instantanément.
La règle des 35 % : comment les banques calculent votre capacité
Depuis 2022, le HCSF impose deux limites contraignantes à toutes les banques françaises : un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus nets (assurance comprise) et une durée de crédit plafonnée à 25 ans (27 ans en cas de travaux importants dans le neuf ou l'ancien rénové).
Le taux d'endettement se calcule ainsi : (total des mensualités de crédit ÷ revenus nets mensuels) × 100. Si le résultat dépasse 35 %, le dossier est en principe refusé — sauf à entrer dans la marge de dérogation que les banques peuvent accorder à 20 % de leurs dossiers, réservée en priorité aux primo-accédants et aux profils à hauts revenus.
Ces montants supposent qu'aucun autre crédit n'est en cours. Chaque mensualité déjà payée (prêt auto, crédit conso, autre bien) vient se soustraire directement de la mensualité maximale disponible.
Investissement locatif : comment les loyers augmentent votre capacité
C'est la spécificité du locatif : les loyers futurs ne sont pas considérés à 100 %. Les banques appliquent une décote, généralement de 30 %, pour anticiper la vacance, les impayés et les charges. Seuls 70 % du loyer sont donc retenus dans le calcul.
Deux méthodes coexistent selon les établissements. La méthode classique ajoute 70 % des loyers à vos revenus avant de calculer le taux d'endettement. La méthode dite du différentiel soustrait la mensualité du bien locatif des loyers retenus, puis n'intègre que le solde (positif ou négatif) à votre budget. Le différentiel est souvent plus favorable quand le bien s'autofinance presque.
« Les revenus locatifs sont généralement pondérés à hauteur de 70 % par les établissements prêteurs afin de tenir compte des risques de vacance et des charges. »
En pratique : un loyer de 700 €/mois n'améliore votre capacité que d'environ 490 € de revenus pris en compte. C'est suffisant pour faire basculer un dossier juste sous la barre des 35 %, mais cela ne transforme pas un projet à cash-flow lourdement négatif en dossier finançable.
Comment se calcule la mensualité d'un prêt immobilier
La mensualité (hors assurance) suit la formule de l'annuité constante : elle dépend du capital emprunté, du taux nominal et de la durée. Plus la durée s'allonge, plus la mensualité baisse — mais plus le coût total des intérêts grimpe. L'onglet « Mensualité de prêt » du simulateur calcule les deux.
- Allonger la durée réduit la mensualité et augmente donc la capacité d'emprunt, au prix d'intérêts plus élevés sur la durée.
- L'assurance emprunteur s'ajoute à la mensualité et compte dans les 35 % : elle représente souvent 0,1 à 0,4 % du capital par an.
- Le taux affiché par les banques (TAEG) inclut frais de dossier et garantie : c'est lui qui reflète le vrai coût, pas seulement le taux nominal.
Appliquez ces calculs à votre projet réel en 2 minutes
5 leviers pour augmenter votre capacité d'emprunt
- Solder un crédit conso ou auto avant de déposer le dossier : chaque mensualité supprimée libère directement de la capacité.
- Allonger la durée à 25 ans pour baisser la mensualité, si le coût des intérêts reste cohérent avec votre rendement.
- Augmenter l'apport pour réduire le capital emprunté et rassurer la banque sur les frais de notaire.
- Choisir une banque qui applique la méthode du différentiel quand le bien s'autofinance presque.
- Soigner votre reste à vivre et l'absence de découverts : à taux d'endettement égal, c'est le critère qui fait pencher la décision.
Une fois votre enveloppe connue, l'étape suivante est de vérifier que le bien visé tient la route : rendement net, cash-flow après mensualité et fiscalité. C'est précisément ce que calcule le simulateur complet de Rendement.app.
Questions fréquentes
Julien Durandet est le fondateur de Rendement.app et investisseur locatif depuis 9 ans. Parti de zéro sans expérience dans l'immobilier, il a constitué progressivement un patrimoine pour préparer sa retraite, et utilise lui-même Rendement.app pour analyser ses propres opportunités.