Investir à Mulhouse en 2026 : le rendement record de France
Mulhouse affiche le rendement brut moyen le plus élevé de France métropolitaine en 2025 (11,3%), porté par la hausse des loyers liée à la demande des frontaliers suisses. Mais la vacance reste à 10% et la démographie en recul.
Publié le 3 mai 2026
Score Marché
51/100
Attractivité Moyenne
4 critères marché — rendement local, tension, vacance, démographie. Score Deal calculé en plus dans le simulateur.
Prix moyen m²
1 377 €
Rendement brut moyen
11.3 %
Population
109 588
Vacance locative
10 %
Mulhouse a vu ses loyers progresser de plus de 15% en 2024-2025 sous l'effet conjugué d'une pénurie de logements à Bâle (à 30 min) et d'une stabilisation du marché de la vente. Résultat : un rendement brut moyen de 11,3% — record français pour une grande ville.
Mais ce rendement spectaculaire ne profite qu'aux investisseurs qui ciblent les bons quartiers (proches de la gare TGV, axe Bâle). Le reste de la ville souffre toujours d'une vacance de 10% et d'un déclin démographique de 1,2%/5 ans.
Quartiers : où acheter, où éviter
Quartiers à cibler
Centre / Gare
Demande frontaliers suisses, TER direct vers Bâle, T1/T2 se louent en 1 semaine. Prix 1 500-1 900 €/m².
Rebberg
Quartier résidentiel cossu, demande cadres frontaliers. T3/T4 pour familles. Prix 2 000-2 800 €/m².
Fonderie / Université
Campus universitaire, demande étudiante constante. Prix 1 200-1 500 €/m².
Quartiers à éviter (sauf expertise locale)
Bourtzwiller
Quartier QPV en grande périphérie, demande locative limitée.
Coteaux
Vacance élevée, dégradation du bâti, à éviter sans expertise locale.
Contexte du marché et opportunités
Rendements eleves mais ville en difficulte economique. Ciblez les quartiers proches de la gare pour les frontaliers suisses.
Projets structurants à connaître
Tram-train Mulhouse-Thann
KM0 (reconversion friche industrielle)
Quartier de la Fonderie (campus)
Score gratuitement l'adresse exacte de ton bien à Mulhouse
Questions fréquentes
Trois facteurs : (1) la pénurie de logements à Bâle pousse les frontaliers à se loger côté français, (2) les loyers ont progressé de 15%+ en 2024-2025 alors que les prix d'achat stagnent, (3) le ticket d'entrée reste très bas (1 377 €/m² en moyenne). Le rendement net réel après vacance et charges tombe à 6-7%.
Privilégiez les quartiers proches de la gare TGV / TER vers Bâle : Centre, Gare, Rebberg. Le critère n°1 est le temps de trajet vers Bâle (moins de 35 min porte-à-porte). Évitez les quartiers nécessitant une voiture pour rejoindre la gare.
Un T2 de 50 m² en centre-ville coûte entre 75 000 € et 95 000 €. Loyer mensuel attendu : 600-750 € selon le quartier et le standing. Soit un rendement brut de 9 à 12%.