Investissement locatif à Toulon : le guide complet en 2026
Prix au m², loyers libres (pas d'encadrement), base navale, quartiers les plus rentables, simulation type. Tout ce qu'il faut savoir avant d'investir à Toulon en 2026.
Le marché toulonnais en 2026 : prix et tendance
Toulon est la 3e ville de la Côte d'Azur et le premier port militaire français. Avec des prix moyens autour de 2 800 euros le m², elle offre un accès à la Méditerranée à un coût bien inférieur à Nice ou Marseille. La base navale (25 000 emplois militaires et civils directs) constitue le socle de la demande locative.
Le loyer médian est de 13 euros le m² hors charges (OLL PACA). La tension locative est moyenne (7,5% de vacance) mais avec un profil locataire stable grâce aux militaires et fonctionnaires civils de la Défense en rotation régulière. Toulon n'applique pas l'encadrement des loyers.
Toulon est classée en zone B1. Les projets de rénovation du centre-ville (programme Action Cœur de Ville) et l'essor du nautisme de plaisance dynamisent le quartier du port et attirent de nouveaux actifs.
Rendement locatif par quartier : où viser en priorité
Le rendement brut moyen à Toulon est de 6,0%. Les quartiers centraux (centre-ville, Place de la Liberté) et résidentiels (Pont du Las, Saint-Roch) offrent les meilleures opportunités, avec une demande de militaires et de fonctionnaires qui sécurise les revenus.
Le centre-ville et le quartier Pont du Las offrent le meilleur équilibre rendement/risque : des prix sous 2 700 euros le m² pour une demande locative stable (militaires, civils Défense, retraités). Le Mourillon (front de mer) est plus cher mais bénéficie d'un potentiel de location saisonnière. Les quartiers QPV (La Beaucaire, La Florane) sont à éviter.
Fiscalité locale et réglementation des loyers
Toulon ne dispose pas d'encadrement des loyers en 2026. La ville est classée en zone B1 (tendue), ce qui impose le préavis locataire réduit à 1 mois et plafonne le dépôt de garantie, mais les loyers sont librement fixés. Cette liberté est particulièrement appréciée sur le segment des meublés pour militaires en mutation.
La base navale génère une demande de militaires en mutation tous les 2 à 4 ans. Ces locataires sont des payeurs fiables (solvabilité garantie par l'armée) mais imposent une rotation régulière. Le bail meublé est particulièrement adapté : le préavis d'1 mois simplifie les transitions, et le loyer peut être révisé entre chaque locataire.
La taxe foncière à Toulon affiche un taux composite estimé à 38% en 2025. Sur un T2 à 118 800 euros en centre-ville, la taxe foncière annuelle est d'environ 900 euros.
Profil locataire cible : militaires, civils Défense et retraités
Toulon présente un profil locataire atypique : la base navale génère une demande régulière de militaires en mutation, de familles de marins et de civils de la Défense. Ces locataires sont recherchés pour leur solvabilité et leur régularité de paiement, malgré une rotation tous les 2 à 4 ans.
- Militaires en mutation : T2 et T3 meublés proches de la base — solvabilité excellente, rotation prévisible.
- Retraités actifs : Le Mourillon et les quartiers résidentiels — profil stable, baux longs.
- Étudiants : l'Université de Toulon (15 000 étudiants) génère une demande de studios et T1 dans le centre.
- Saisonniers et touristes : Le Mourillon offre un potentiel de location courte durée en été, à analyser avec le règlement de copropriété.
La rotation des militaires est à la fois un avantage (mise à jour des loyers entre chaque occupant) et une contrainte (gestion de la transition). Une gestion locative déléguée est particulièrement adaptée à Toulon pour absorber cette rotation sans perte de revenus.
Simulation type : T2 de 44 m² en centre-ville
Hypothèses : T2 de 44 m² en centre-ville (Place de la Liberté), prix de marché 2026, location meublée en LMNP réel.
Rendement brut : 7 680 / 118 800 = 6,46%. Le centre-ville de Toulon offre un rendement nettement supérieur à la moyenne des grandes villes méditerranéennes, avec des prix d'achat 40% inférieurs à Nice.
Rendement net : (7 680 - 1 884) / 139 450 = 4,16%. La taxe foncière à 38% pèse sur le net mais l'ensemble reste performant.
Rendement net-net en LMNP réel : estimé à 4,1%. En micro-BIC (abattement 50%), le net-net se situe à 2,8% à 3,1% selon la TMI.
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Questions fréquentes
Julien Durandet est le fondateur de Rendement.app et investisseur locatif depuis 9 ans. Parti de zéro sans expérience dans l'immobilier, il a constitué progressivement un patrimoine pour préparer sa retraite, et utilise lui-même Rendement.app pour analyser ses propres opportunités.