Le 23 novembre 2026, l'expérimentation ouverte par la loi ELAN prend fin. Le gouvernement doit remettre son rapport d'évaluation au Parlement avant le 25 juin 2026. Trois scénarios sont sur la table. Ce que les bailleurs des 69 villes concernées doivent comprendre dès aujourd'hui.
L'encadrement des loyers est un dispositif expérimental introduit par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Il fixe pour chaque type de logement (typologie, époque de construction, secteur géographique) un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+20 %) et un loyer de référence minoré (-30 %). Le bailleur ne peut louer au-dessus du loyer majoré, sauf à justifier un complément de loyer pour caractéristiques exceptionnelles.
Le dispositif n'est pas national : il s'applique uniquement dans les communes qui en font la demande, sur la base d'une candidature volontaire encadrée par décret. Paris est la première ville à avoir adopté l'encadrement en juillet 2019, suivie de Lille en mars 2020, puis de la métropole lyonnaise, Bordeaux, Montpellier, et plusieurs intercommunalités d'Île-de-France et du Pays Basque.
Le bail doit obligatoirement mentionner les trois loyers de référence applicables au bien. Un locataire qui constate un dépassement peut saisir la commission départementale de conciliation dans les 3 mois suivant la signature, puis le juge des contentieux de la protection si la conciliation échoue.
L'article 140 de la loi ELAN a créé l'encadrement à titre expérimental, pour une durée de 5 ans, prorogée de 3 ans par la loi 3DS de février 2022. L'expérimentation arrive donc à son terme le 23 novembre 2026. Sans intervention du législateur, le dispositif s'éteint à cette date dans les 69 communes concernées.
Le gouvernement est tenu de remettre au Parlement, avant le 25 juin 2026, un rapport d'évaluation portant sur l'efficacité du dispositif, son impact sur l'offre locative et sur le niveau des loyers. Ce rapport conditionnera le scénario retenu : pérennisation par une loi pleine, extinction pure, ou prolongation par une nouvelle expérimentation.
« L'encadrement des loyers a fait la preuve de son utilité dans les zones tendues. La question n'est plus de savoir s'il faut le maintenir mais sous quelle forme : nationale, locale, à durée limitée ? »
Source : Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, communiqué du 23 avril 2026
Côté calendrier législatif, la fenêtre est courte : avis du Conseil d'État en juillet, projet ou proposition de loi à l'automne, débat parlementaire en octobre-novembre. Un bailleur en zone encadrée doit donc considérer que la situation peut évoluer dans les 6 mois.
Trois pistes sont aujourd'hui sur la table. Aucune n'est tranchée. Voici les conséquences concrètes de chacune pour un bailleur particulier.
Le dispositif est inscrit dans le droit commun et ouvert à toutes les zones tendues définies par l'arrêté du 1er octobre 2023. Toutes les communes en zone A bis, A et B1 pourraient l'adopter sans candidature. Conséquence pour les bailleurs des 69 villes actuelles : statu quo, le plafond continue de s'appliquer. Pour les bailleurs des zones tendues non encadrées (Nice, Strasbourg, Rennes, Toulouse) : risque d'extension dans les 12 à 24 mois.
Le dispositif disparaît. Les baux signés avant l'extinction restent encadrés pour leur durée résiduelle, mais tout nouveau bail signé à compter du 24 novembre 2026 redevient libre. Pour un bailleur parisien, cela peut représenter une marge de hausse de 5 à 12 % sur un T2 au prochain renouvellement, selon les estimations de SeLoger.
Statu quo le plus probable selon les observateurs : l'expérimentation est reconduite, éventuellement avec des ajustements (mécanisme de revalorisation indexée, élargissement aux meublés de tourisme, sanctions renforcées). C'est le scénario de moindre coût politique.
Sur 10 ans, la différence entre un loyer encadré et un loyer libre peut représenter entre 5 000 et 9 000 € de revenus locatifs supplémentaires pour ce type de bien. C'est non négligeable pour un investisseur, mais c'est aussi le pari fait par le législateur sur l'équilibre offre-demande.
C'est la question centrale du rapport gouvernemental attendu en juin 2026. Les études existantes donnent des résultats contrastés selon la méthode retenue.
À Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier, l'Apur observe une baisse moyenne de 4,4 % sur la même période, sans pour autant constater une baisse de l'offre locative privée. Pour les défenseurs du dispositif, c'est la preuve qu'il fonctionne sans dégrader l'investissement.
« L'encadrement ne fait évoluer les trajectoires de loyer que de manière marginale dans le parc locatif privé intermédié. Le marché trouve toujours des voies de contournement : complément de loyer, location meublée, baux courts. »
Source : Observatoire Clameur, baromètre 1er avril 2026
Les détracteurs pointent un effet pervers : malgré l'encadrement, le loyer parisien moyen continue de progresser de +5,2 % sur un an, à 1 681 €/mois, principalement via les sorties d'encadrement (relocations à équipement amélioré, basculement vers le meublé classé). À Nantes (+5,74 %), Annecy (+5,57 %), Lille (+4,29 %) et Bordeaux (+4,14 %), les hausses 2026 sont supérieures à l'inflation (+1,9 %).
Estimation : la décision politique de juin 2026 dépendra plus du contexte électoral que de l'efficacité réelle du dispositif. À retenir : ni les défenseurs ni les détracteurs ne contestent que l'encadrement a un effet sur le niveau des loyers - l'enjeu est de savoir si cet effet est suffisant face aux 5 à 12 % de pression annuelle du marché.
Indépendamment du scénario retenu par le gouvernement, un bailleur en zone encadrée a 3 actions concrètes à mener dans les 6 prochains mois.
Estimation : oui, à condition de raisonner en rendement net après plafond. Une ville encadrée comme Lille offre encore un rendement brut moyen de 5,2 % sur les T2/T3, supérieur à beaucoup de villes non encadrées. Pour vérifier avant achat, lance une simulation complète intégrant le loyer plafonné.
Le risque principal n'est pas l'encadrement lui-même - c'est la confusion entre loyer d'annonce et loyer plafonné. Une simulation rigoureuse, comme expliqué dans notre guide sur le calcul du rendement locatif, neutralise totalement ce risque.
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